BƯỚC 3: CHUẨN BỊ PHÁP LÝ​


BƯỚC 3: CHUẨN BỊ PHÁP LÝ​

Nguồn Linh Nguyen |

VẤN ĐỀ PHÁP LÝ KHI GIAO DỊCH​

Các bước chính để sang nhượng miếng đất, cơ bản gồm:

• Đặt cọc: Check giấy tờ chuẩn thì cọc thôi.

• Soạn & ký Hợp đồng chuyển nhượng ở phòng công chứng

• Nộp 1 cửa, nhận giấy hẹn. Nếu thiếu hồ sơ thì đi bổ sung thêm.

• Đợi thông báo thuế thì đi nộp thuế

• Lên lấy sổ về.

( Thủ tục chuyển đổi tôi biên bài khác )

Tôi phải nhắc các đồng chí là thuê Luật sư giúp đảm bảo trình tự + nội dung giao dịch được diễn ra đúng, đủ nhất. Chứ không phải là để trang trí… hay anh chị nghĩ tôi là sales cho hội thầy cãi mà cứ xui anh chị thuê để cắn hoa hồng đâu.

• Nếu anh em trong nhà, hoặc bà con khối phố, hoặc thân bằng cố hữu… mà bán đất cho nhau thì lẳng lặng mà làm – bỏ qua bước luật sư cho đỡ tốn đôi củ, tiền ý để giao dịch xong ra quán bia giao lưu chục vại bia với đĩa đậu lướt ván cho thắm tình cảm, chả tội gì.

• Nhưng giao dịch với người lạ, giao dịch địa phương khác… thì nên có luật sư, các đồng chí ạ. Cứ nghe tôi.

Thường các đồng chí sẽ chết ở những bước nho nhỏ trong quá trình giao dịch, ví dụ bị “lươn” nó ăn tiền đoạn cọc, đoạn thuế-phí… hoặc đoạn “cho chị vay ít tiền, rồi trừ vào…”

Nếu đồng chí có thói quen “chờ tí, em hỏi ý kiến luật sư” thì tỷ lệ thụ thai… à quên độ rủi ro của đồng chí sẽ thấp xuống, một cách tự nhiên.

Tôi thi thoảng va các anh chị chơi hệ khôn vặt, trong giao dịch mồm thì xoen xoét “mình phải win-win em ê” cơ mà toàn nhè “lưỡi dao” cho tôi cầm, chu đáo thế chứ:

• Tính cả đất UB vào diện tích.

• Nhận cọc mà không muốn viết giấy, bảo là “có tí thì đáng gì, chả nhẽ không tin nhau…. ”

• Thỏa thuận thì bao giấy tờ, nhưng hợp đồng lại ghi bên tôi phải nộp thuế

• Giấy tờ thì chưa rõ ràng cơ mà cứ đòi cọc bằng được

• Góp vốn nhưng chả chịu cho đứng chung tên

Tôi thì lạ gì, nhưng là thanh niên đầu bổ mái bằng nên tôi không thể bộp thẳng vào mặt như các thanh niên cắt đầu moi được, tôi giả ngu các đồng chí ạ:

-“Em biết gì đâu, em có mỗi tiền thôi. Luật sư em nó bảo ok thì em chuyển tiền….”

Nói thế vừa lịch sự lại vừa không cho con lươn có cửa bật

CHECK QUY HOẠCH​

Cô tôi bị quy hoạch nó mút mất căn nhà bên Long Biên dù cô mới mua năm 2019 – năm bị sao Thái Bạch – cô nói thế.

Vậy mua nhà trong khu dân cư nhà ở san sát cũng rủi ro y hệt mua ở rừng cao su Đồng Phú, Bình Phước (Đội cò trong này hay bảo khách là cứ vườn cao su nào có xây nhà to to thì hãy yên tâm là không dính quy hoạch, chả hiểu ai bày luôn. Ơ Thế mà vẫn có người tin )

May là Quy hoạch hiện giờ có thể được check công khai tại phòng tài nguyên môi trề, trung tâm quỹ đất hoặc địa chính xã.

Rủi là năm nào cũng có điều chỉnh quy hoạch, và nếu đen thì check không kỹ vẫn dinh quy hoạch như đi bơi … xong dính bầu.

Chưa kể vừa họp xong, ra quyết định rồi nhưng chưa kịp điều chỉnh vào quy hoạch chung… nên check quy hoạch đơn giản thì ok, và rồi check sâu hơn thì lòi ra mấy văn bản mới, và bi kịch bắt đầu!

Nếu có người quen, các đồng chí sẽ tiếp cận dễ hơn các bộ phận check quy hoạch.

Còn nếu không quen ai, thì cứ nhớ đưa cả BÁC đi theo, cũng không ai làm khó đồng chí đâu, dân với cán bộ sẽ như cá với nước thôi.

Một số địa phương, ở một số thời điểm có tình trạng cán bộ TNMT vì lợi ích cá nhân hoặc lợi ích nhóm – cái này tôi chịu – đã tung thông tin giả, tất nhiên là nói mồm thôi.

Ví dụ có cái khu cù lao ở một tỉnh nọ, cán bộ đồn nhau cả khu sắp bị quy hoạch nó đớp, đồng bào phải nâng cao cảnh giác.
Thế là đồng bào bán tống bán tháo đất, gớm tí thì mất hết.
Thời gian sau, đồng bào giật mình khi chả thấy quy hoạch nào cả, và chủ đất mới toàn là “người nhà cán bộ” giúp mình năm nào, trái đất tròn thật, hehe.

Nên tôi khuyên nếu muốn xuống tiền các lô to thì nên check chéo quy hoạch hoặc check có văn bản yêu cầu đàng hoàng, cho yên tâm.

Việc mua đất ở các khu tái định cư, đất đấu giá của nhà nước là một phần hạn chế các rủi ro liên quan đến quy hoạch – vì để ra được dự án đấu giá, các anh chị quan chức đã mài quy hoạch chỉn chu cả rồi, mời nhân dân xuống tiền thôi.

Chị của tôi cũng ở Long Biên, và cả đời chị chỉ mua bán đất đai trong quận Long Biên – nơi chồng chị làm to to ở bộ máy chính quyền, vì chị muốn hạn chế rủi ro pháp lý mà cụ thể là toang do quy hoạch. Cứ đọc số thửa, tờ bản đồ… lúc sau chị báo kết quả luôn – nhanh hơn cả mấy anh cò lành nghề.

DỊCH VỤ CÔNG CHỨNG​

Cái này cá nhân tôi chưa dính phốt nào với dịch vụ công chứng cả, chủ yếu là mặc cả giá rổ cho nó hợp lý thôi.

Nếu tìm phòng công chứng thì tôi cứ nhắm cái có quen biết không thì phải to nếu địa phương đó có nhiều phòng, nhiều nơi cả huyện chỉ có nhõn cái, hic.

Nếu dịch vụ công chứng thì tôi chọn cái quen biết, giá cả phải chăng, lễ phép… mặc váy zip ngắn, áo thoáng, ưa nhìn…đến còn có hứng điểm chỉ phành phạch.

Bước 4: ĐI MUA ĐẤT​

Đến chỗ này các đồng chí cũng khá khá skill rồi, tiếp là sẽ phải đi tìm miếng đất của đời mình rồi.
Nói luôn việc đi tìm đất để cạp là việc liên tục, liên tục… nếu đồng chí muốn đầu tư BĐS.

NÉ SCAM CƠ BẢN – ĐẦU TƯ BĐS​

Đọc 3 bài của tôi…các đồng chí đã cạp được miếng đất nào chưa?
Với cả cạp xong có đồng chí nào đổ nợ không?
Tôi chưa thấy ai chửi ví lại bóc phốt tôi trên phây-búc, thế chắc là đến giờ phút này thì chưa nhể.

Chả là hôm trước, đang nửa đêm, đang xâu kim nhập tâm (trông nam tính này thôi chứ ở nhà tôi dam-dang ra trò đấy, khâu vá quần quật suốt ngày) thì giật hết cả mình, con phôn-khôn run bần bật, kêu như ông chó hóc phải xương… vơ vội phôn-khôn lên thì thấy có đồng chí đang gọi video call, nửa đêm mà video call, hết hồn chim én không.

-“Đồng chí ơi, tôi đang mua miếng đất, mới cọc 100tr rồi giờ bên kia gọi mấy cuộc không bắt máy, làm sao đây người ơi? Tâm tư rối bời quá”
-“Bình tĩnh, Thế có hợp đồng cọc đấy không? Gửi ảnh tôi xem”
-“Không, bên kia viết biên nhận thôi”
-“Thế có quen biết hay họ hàng gì không?”
-“Không, nhưng chị này có tâm lắm… tôi tin tưởng lắm lắm”
-“Ối, Thế zalo chị ý có để ảnh Bồ Tát không? Chị có Hay kể chuyện từ thiện không?”
-“Ơ, Có, có luôn, sao đồng chí biết hay vậy?”
-“Thôi, khả năng ca này ăn cho hết rồi đồng chí nhé…..”

Tạm dừng chiện cảnh giác đêm khuya ở đây, tôi sẽ vòng lại phân tích ca này sau. Giờ tôi xin phép biên vào chủ đề chính:

Hôm nay tôi sẽ biên về “scam đầu tư bđs” và vài kỹ thuật né “scam” cơ bản dành cho các đồng chí đang hừng hực khí thế – chuẩn bị lao vào, cạp những miếng đất đầu tiên…

Mục tiêu đơn giản là mong nó giúp các đồng chí hạn chế rủi ro vỡ nợ, từ đó sẽ giảm nguy cơ bóc phốt tôi trên cõi mạng, nhé.

Để mở đầu, tôi phải nói luôn là… nếu các đồng chí tham gia đầu tư bđs thì chắc chắn dòng đời sẽ đưa đẩy đồng chí gặp… các anh, các chị “bán cam” – chức danh dân gian gọi trìu mến bằng hai chữ thân thuộc “lừa đảo”.
Sẽ gặp đấy dù thực lòng ông tiêm đang thổn thức của đồng chí không hề muốn, ok chưa.

Vì thường sau mỗi cuộc gặp ân tình với anh chị bán cam, các đồng chí nhẹ thì mất thời gian-tiền bạc, nặng thì mất sự nghiệp, nặng nữa thì… để đôi tổ ong ngay ngắn ở cầu long biên rồi san-to mấy vòng xuống red-river đỏ lững và 3 ngày sau nổi quãng Hưng Yên… đại khái vậy.

Dưới đây là một số kinh nghiệm nhận diện và né đòn các anh chị bán cam – đây tất nhiên là kinh nghiệm cá nhân của tôi, nên nhiều thứ chỉ mang góc nhìn cá nhân, khó tránh phiến diện – và nếu có nhỡ động chạm phải đồng chí nào thì mong các đồng chí đại xá nhé.
Các đồng chí hãy lưu ý “Đầu tư BĐS” sẽ có lãi hoặc lỗ, hoặc đen thì bị găm vốn khó thanh khoản… nhưng ít nhất các đồng chí vẫn còn miếng đất dắt cạp quần chờ cơ hội sau, chứ dính vào “scam” thì cơ bản là mất tất, he he. Phải Tỉnh nhé.

Nhận diện các anh chị bán cam yêu nghề.​

Tôi ăn ở tốt nên trộm vía… toàn gặp phải các anh chị “bán cam”, chả hiểu sao… hay là kiếp trước mình là tiên nữ trên giời, chỉ trót bomb hàng… có chục lần, mà kiếp này bị nghiệp nó vật nhỉ?

Sau mỗi cuộc tình, à quên cuộc gặp thì tôi nhận ra ở các anh chị, tuy mỗi người mỗi vẻ nhưng đều toát ra các nét… nó cứ na ná nhau:

• Nói chuyện hay liến thoắng, liên tha liên thiên. Rất ngại khi đi vào chi tiết.

• Mới gặp nhưng rất hay chủ động khen mình, nào là “chị khó tính lắm, không phải ai cũng chơi đâu… nhưng gặp em là chị có cảm tình ngay”, “tướng em như này có lộc lắm”, “em toát lên vẻ rất dễ thương kiểu Kenny Sang ý”, “nhìn là biết em phải trên 21cm, nhẩy” (cái này tôi bịa)… túm lại các anh chị bán cam sẽ luôn tập trung “thổi” đồng chí lên tận 9 tầng mây… nghe cứ êm êm, lịm, lịm cả ông người.

• Toàn nâng cao quan điểm về Tâm-Tín-Đức của cá nhân. Kiểu “chị làm gì cũng phải có tâm, em ạ. Trừ lừa đảo thôi…”… “hàng xóm toàn khen chị có tâm, ví có đức…”

• Rất hay kể về thành tích cá nhân, ví dụ như “10 năm chưa lỗ vụ đất nào”, hay “chị vừa lãi lô đất trăm tỷ xong…”, “chị làm chỉ có thắng thôi….”

• Rất hay kể về “hành trình làm từ thiện” của bản thân, “nay giúp chỗ này”, “mai phát chẩn viện kia”… kể tồ tồ ra, đáng yêu cực.

• Là nữ thì Zalo, Facebook hay để ảnh Quán Thế Âm Bồ Tát – không hiểu sao toàn thế.

• Một vài anh chị bán cam 7x, 8x vẫn thi thoảng có thói quen khoe quan hệ ghê chết luôn, ví dụ “chú làm ở viettel, à quên làm bộ công an”… kinh cực luôn.

Các đồng chí để ý không, Bình thường giao dịch đất đai hay các giao dịch về kinh tế thì chủ yếu sẽ liên quan đến lợi ích của mỗi bên, thế thôi.
Trước sẽ là bên chê, bên khen, sau đó sẽ là nài nỉ, mặc cả nhau từng tí một…. như mua mớ rau, hay con cá ngoài chợ thôi.

Và nếu chỉ tung 1-2 câu xã giao bên ngoài thì ok, nhưng tung quá nhiều đòn gió… thì khả năng cao là để đánh lạc hướng các đồng chí, nên nảy số và nâng cao cảnh giác ngay.

“Liên tha liên thiên, zalo tôi cũng để ảnh bồ tát đây lày…., nhưng bé đến giờ tôi chả lừa ai cả”
Ơ kìa, tôi đã nói cứ có các điểm trên là lừa đảo đâu?
Ý tôi là nếu gặp đối tác có các đặc điểm trên, thì cần thận trọng x10, x100 lần trong giao dịch, thế thôi.

Hãy cứ cẩn thận như một “bà già” minh mẫn, các cụ có câu “kẻ cắp gặp bà già” – ý đại khái là bọn gian cứ gặp các bà già là nản lắm lắm.
Vì các bà vừa chậm, vừa khó tính, lại hay hỏi xoay, hỏi xoáy nữa… xác định là đớp 1 đồng của các bà thì khoai lắm, hehe.

Mà bọn ít nói nó cũng lừa ác phết đấy, nhưng do ít nói, lừ lừ nên mình coi như người lạ – mà với người lạ thì mình thường mặc định sẽ rất cảnh giác, có phỏng?

Bọn liên thiên nó cứ nói tí là đi vào lòng người… vù cái thành người thân luôn, xong mất cảnh giác, xong ăn mứt… đấy, khổ thế đấy.
Ví lại trong giao dịch với bọn ít nói, cũng đỡ phân tâm hơn bọn liên thiên, nhể.

Kinh nghiệm cá nhân tôi, là gặp các đối tác như trên thì 90% là sẽ chả có giao dịch nào thành công, nên tôi hay khéo léo né từ đầu cho đỡ ôm việc vào người.
Còn gặp các em xinh tươi, nhân cách ỡm ờ thì tôi khéo léo lái sang chủ đề tình cảm, vớt vát tí gọi là…. khú khú khú.

Rồi, giả sử nếu các anh chị bán cam trót lọt trong việc tiếp cận với đồng chí, thì dưới đây sẽ là một bài chiêu cơ bản đồng chí thường sẽ dính:

SCAM 1: Tỉn cọc​

“Chú cứ cọc mấy chục, chị em với nhau giấy tờ làm gì… chú sơ hở là chị lừa tí thôi mà, khí khí”
Khi đồng chí ưng miếng đất rồi, hãy xem ngày đẹp, giờ hoàng đạo để dắt díu nhau ra phòng công chứng làm thủ tục đặt cọc.

Cách này là tốt nhất, vì phòng công chứng nó sẽ tham gia kiểm tra hồ sơ, giấy tờ, sổ giả… và ok thì nó khóa giao dịch miếng đất đó lại.

Cọc bằng hợp đồng cọc có người làm chứng cũng được, nhưng nếu chủ đất nó dở hơi thì mình cũng sẽ dở hơi theo.

Một là nó tiếp tục cho người khác cọc “cho vui cửa vui nhà” hoặc nó “đãng trí” chả nhớ mình là ai… chả nhớ đã nhận cọc chưa…. buồn cười cực…

Còn chưa ký cá gì đã nhắm mắt nhắm mũi chuyển khoản cọc đất thì mời đồng chí qua môn thể thao mạo hiểm… thả gà ra đuổi.
Mà các anh chị bán cam dạng “tỉn cọc” thường là đội chí phèo, xã hội thâm, hoặc đường cùng trây bửa rồi… hỏi hàng xóm láng giềng phát là ra luôn.

Chứ một khi đã dính vào bẫy tỉn cọc rồi, thì khả năng lấy lại cũng cao như… giải ngân cho chí phèo vay tiền ý, hehe.
Đang thời điểm bđs nóng sốt như thế này, các nhà đầu tư càng ngày càng “ẩu” hơn, “dễ dãi” hơn… và các anh chị bán cam rất ưng điều này.
Nên cọc bao nhiêu là đủ, thì tùy vào thỏa thuận và mục đích của hai bên.

• Nếu đất nóng quá, khả năng bẻ cọc cao thì đồng chí hãy đóng cọc to vào. (Không thiếu nơi các đồng chí đặt cọc cái xong mang đi bán cọc luôn, bỏ mỗi đồng đặt cọc mà đớp cả mớ tiền chênh, lãi bội tiền luôn)

• Nếu đất nguội, chả ai vội gì, thì đồng chí thỏa thuận cọc một chút gọi là… miễn là cả hai cùng vui thôi.

Cái này tôi trộm kiến thức của đội luật sư, nên các đồng chí bỏ vài củ đi thuê luật sư thì họ cũng sẽ giảng cho đồng chí như này.

SCAM 2: Đất Pha-ke​

Oái, đất mà cũng có hàng pha-ke như mấy anh ở Lào Cai lai-chim bán túi “luôn vui tơi” với “hơi-mệt”… á? Có luôn hả?
Bản chất miếng đất nó nằm lù lù đấy thì pha-ke thế nào được, có phải cái nhà mua trên phố hàng mã, dùng để đốt cho các cụ đâu mà pha với ke.
Nhưng các anh chị bán cam sẽ làm bộ giấy tờ pha-ke để hô biến miếng đất đó thành của họ, hiểu không?
Và đồng chí tưởng là mua được miếng đất giá hời, đang nảy số chốt lời để mua mây-bách s450 nội thấp da náp-pa… thì chủ thật nó rơi đâu từ lưng chừng trời xuống, thả nhẹ cho đồng chí cái tát nảy đom đóm mắt, hehe, đen thế chứ lỵ.

Thường nếu bộ hồ sơ này qua phòng công chứng, địa chính, quỹ đất… thì lòi ra ngay hàng pha-ke, các anh chị bán cam cũng biết và sẽ không dại gì chơi ngu vậy cả.

Các anh chị bán cam sẽ dựng lên một kịch bản hoàn hảo, cốt truyện lôi cuốn, đầy nút thắt kịch tính, với dàn diễn viên siêu hạng… để đồng chí tin lú người luôn.
Ví dụ “chị đang vỡ nợ, chỉ bán em 1/5 giá…. vì em nhìn mặt có tâm như… phật tổ ý.

Nhưng lên phòng công chứng cái là chủ nợ nó biết, nó lột hết tiền của chị ngay. Em cho chị xin tiền mặt nhé, hồ sơ đây này… huhu, nữ chính gục mặt khóc tu tu, váy sẽ hở cổ sâu một chút, tay đặt lên đùi nạn nhân….”

Đấy là hồ sơ pha-ke toàn phần, các đồng chí tỉnh táo có thể check ra được ngay thông qua các bước tôi đã hướng dẫn ở Chap III.

Đơn giản nhất là cứ lôi nhau ra phòng công chứng và yêu cầu người bán gửi hồ sơ để check choác 7×7=69 thông tin, sẽ hạn chế mua phải đất pha-ke.

Nhớ phải xuống thực tế đất nữa nhé, nhiều khi các anh chị hay “sơ ý” báo vị trí đất rõ đẹp còn vị trí thực trong sổ lại xấu hơn ma cấu… người đấy.

Lưu ý: Các anh chị bán cam đôi lúc bán hàng rep 1:1 mới điên.

Cùng hồ sơ mảnh đất thửa X tờ bản đồ Y, đầy đủ thông tin nhé.

Check sơ bộ thì cán bộ quỹ đất, tnmt, địa chính bảo đúng có mảnh này, đất cũng không vào quy hoạch.

Check hồ sơ thì quá đẹp, sổ thật, người thật, chả dính tí ngân hàng nào cả.

Đang định xuống tiền thì đi xem đất mới thấy chủ bán 100m2 mà trong sổ ghi có 40m2 ONT + 60m2 đất UB (Ví dụ nên con số tôi bịa ra để minh họa, và không nhất thiết khác với thực tế)
Hơi băn khoăn tí về việc đất ONT trong sổ có tí tẹo, thì chủ đất bảo -“Chú cũng không biết nhưng chắc là không sao đâu, mọi người quanh đây vẫn xây thoải mái mà, lo gì”.

Thế là gật gù ra công chứng, ký xong hợp đồng công chứng, đang định chuyển tiền thì luật sư nhắn trong zalo: “Bị lừa rồi, 60m2 kia là đất UB-Ủy Ban, không được phép chuyển nhượng”.
Hóa ra trả tiền 100m2 mà nhận có mỗi 40m2, tôi hỏi chủ nhà thì vẫn một câu trả lời cũ: ”
-“Chú cũng không biết nhưng chắc là không sao đâu, mọi người quanh đây vẫn xây thoải mái mà, lo gì”.

Tôi bảo nhân giá với diện tích 40m2 thôi thì chú chối như đỉa phải vôi, thế là hai bên đồng ý hủy hợp đồng công chứng – ôm hôn nhao 1 cái thật sâu, rồi đường ai nấy đi, không quên chặn số nhau cho chắc chắn lần sau đỡ gặp lại.

Kịch trong giao dịch này là vẫn bán đất auth nhưng kèm thêm 1 chút đất pha-ke vào, và nếu không tinh thì sẽ phải trả một mớ tiền cho lô đất pha-ke đó. Như trong ví dụ của tôi thì tôi sẽ phải mua giá gần đắt gấp đôi cho lô đất 40m2, vì 60m2 còn lại sau này chắc chắn tôi không thể bán được…. tôi không có năng khiếu bán cam, các đồng chí ạ.

À, chú giao dịch với tôi vụ này cũng hay khen tôi là “quân tử” với “cao ráo như diễn viên Nam của Hàn Quốc”.
Thêm nữa là khi tôi yêu cầu bên bán gửi hợp đồng, hồ sơ cho luật sư bên tôi check thì bên bán nhất định không gửi.

Cứ đòi ra phòng công chứng, soạn xong ký luôn, nên tôi cũng hơi nghi nghi sẵn rồi.
Luật sư lại cíu tôi một pha nữa các đồng chí ạ, tẹo thì mất cả mớ tiền.
Rồi con vợ tôi nó biết thì kiểu gì nó chả cấm vận tôi nhẹ cũng nửa năm chứ ít à….

Bài học rút ra là hãy check thông tin, hồ sơ thật chuẩn. Vẫn nên giao dịch ở phòng công chứng và nhớ sử dụng luật sư.

BƯỚC 3: CHUẨN BỊ PHÁP LÝ​ - BUOC 3 CHUAN BI PHAP LY​

Nguồn bài viết:
https://www.facebook.com/groups/288976568886931/permalink/553840659067186
Đã được chia sẻ 3 lần, thích 21 lần.

Viết một bình luận