**ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CÁ NHÂN?**


**ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CÁ NHÂN?**

**( Phần7 )…**

**TÌM HIỂU CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN.**

**(Tiểu mục 7.2)**

**2.CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN:**

*Kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, vì thế chu kỳ kinh tế đứng thứ 2, như hầu hết các ngành kinh doanh khác bất động sản là một ngành có chu kỳ, có lên xuống phụ thuộc vào nhu cầu. Trong lịch sử phát triển bất động sản Việt Nam anh/chị, chỉ cần lên gu gồ, tìm kiếm thông tin, là không thiếu những giai đoạn lịch sử phát triển kinh tế. *

*Từ bao cấp, chuyển sang kinh tế thị trường, hội nhập, hòa nhập hay không hòa tan. Có thể nói kinh tế và bất động sản luôn song hành.*

Theo cách tìm hiểu của tôi tôi chia làm 04 giai đoạn lớn, từ sau thời kỳ bao cấp từ 1991 -1998, sau đó 2000- 2006, 2008 – 2012, 2013 -2020 như vậy mỗi kỳ ngắn dài từ sôi nổi, phát triển, thắt chặt, u ám đều trong thời gian từ 6-10 năm.

Trong giai đoạn mà tôi được chứng kiến và có trải nghiệm là 2013-2020 đây là chu kỳ mà bất động sản phát triển rực rỡ nhất và gần hoàn chỉnh nhất cũng là vì đi cùng với sự phát triển kinh tế đất nước.

Trong giai đoạn này cho chúng ta có rất nhiều bài học về đầu tư bất động sản.Trước khi nói sâu về giai đoạn 2013-2020 anh chị nên tìm hiểu về giai đoạn 1991-1998 với câu chuyện về Tăng Minh Phụng. Hay giai đoạn 2008-2012 với nhiều điều chỉnh vĩ mô, giai đoạn mới, nhiều sai phạm. Để cảm nhận được rõ giai đoạn 2013-2020 và chu kỳ tiếp theo.

Trong giai đoạn 2013-2020 nếu ai mua bất động sản trong 2 năm đầu với tầm nhìn 5 năm, tại các khu vực ven đô thị hay các vùng đất du lịch đều lãi lớn. Tôi nghĩ chỉ cần nói thế anh chị hiểu tầm quan trọng của việcnghiên cứu chu kỳ bất động sản.

Thế nên khi bắt đầu đầu tư bất động sản anh chị luôn hỏi ta đang trong giai đoạn nào của thị trường?

Quay trở lại 2013-2020 trước đó là quãng thời gian dài bất động sản đóng băng với hàng loạt các dự án ma bởi các chủ đầu tư không có năng lực, có các dự án nhờ quan hệ, dự án bỏ hoang, những quy hoạch treo, người dân tích tiền gửi ngân hàng, chỉ giao dịch ít đất thổ cư tại địa phương, tiềm năng các vùng đất bị lãng quên… cần có sự thay đổi trong giai đoạn mới của đất nước, và ta thấy có sự thay đổi, rút kinh nghiệm từ giai đoạn trước, bất động sản cần phát triển hơn, tận dụng tiềm năng của đất nước, thu hút ngoại tệ, phát triển cơ sở hạ tầng, tận dụng thế mạnh quốc gia, phát triển ngành công nghiệp không khói .

**Nghị quyết 08-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Sau đó thì các bạn biết bất động sản du lịch phát triển ra sao? **

Trong suốt từ năm 2015-2020, đất vùng du lịch khắp nơi đều phát triển, các chủ đầu tư lao vào làm các dự án du lịch nghỉ dưỡng, biến những vùng đất từ vài trăm nghìn 1m2, vài triệu 1m2 thành vài chục triệu 1m2 chỉ trong thời gian rất ngắn.

Ngoài ra việc phát triển nhà ở ở khu vực nội thành Hà Nội, Hồ Chí Minh, bị chậm trong giai đoạn trước đó, mà nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn khiến hàng trăm dự án, hàng trăm nghìn căn hộ chung cư bán ra trong giai đoạn từ 2013-2017.

Sức nén của thị trường, cùng với nhu cầu lớn, giai đoạn kinh tế phát triển mới, có bài học từ quản lý và quy hoạch phát triển đô thị từ giai

đoạn cũ, sự điều chỉnh vĩ mô từ chính phủ đã tạo ra một giai đoạn BĐS bùng nổ mạnh mẽ chưa từng có, tạo nên những doanh nghiệp BĐS to, nhanh và mạnh mẽ mới, và giai đoạn thị trường 2013-2020 nằm ngoài tầm nhìn của kiểu người, và đương nhiên rất nhiều người cũng bỏ lỡ cơ hội đầu tư trong những năm qua.

**Có thể chia chu kỳ 2013-2020 làm mấy giai đoạn:**

*+ 2013-2016: giai đoạn chung cư bùng nổ mạnh mẽ nhất, đặc biệttạo tiếng vang của Vingroup với hàng loạt dự án Hà Nội và HCM,thúc đẩy cả thị trường bùng nổ.*

*+ 2016-2018 :giai đoạn bất động sản nghỉ dưỡng, Với hàng trăm dựán, hàng chục nghìn căn biệt thự biển, hàng chục nghìn căn condotel được bán, thu về lượng tiền lớn từ người dân. Tạo ra làn sóng đổ tiền vào BĐS của giới nhà giàu. Thúc đẩy phát triển hạ tầng, tạo công ăn việc làm, phát triển các vùng đất hoang sơ. Nhắm vào top đầu giới người giàu ở Việt Nam.*

*+ 2017-2019: là giai đoạn đất nền ven các đô thị, đất nền vùng du lịch, đất nền đầu giá, tái định cư, đất nền thành phố công nghiệp.*

*+ GĐ cuối 2019-2020: Giai đoạn đi xuống cả thị trường từ chung cư, đến nghỉ dưỡng, đất nền. Thắt chặt pháp lý, xử lý sai phạm đất đai, ngân hàng nhà nước thắt chặt lãi suất liên quan đến BĐS, các hiện tượng, **mô hình phát triển BĐS kém bắt đầu bung bét.***

Trong giai đoạn này phát triển bùng nổ mọi phân khúc bất động sản, các dự án, các chủ đầu tư phát triển rực rỡ, nhiều dự án lần đầu tiên được đưa về Việt Nam làm thay đổi bộ mặt đô thị, phù hợp với thị hiếu và nhu cầu của người dân. Và quan trọng nhất chúng ta thấy trong giai đoạn vừa rồi được chia nhỏ: Khởi động – Tăng tốc – Vượt chướng ngại vật -Và cuối cùng là về đích.

Các giai đoạn được chia không khác gì một trò chơi trên truyền hình. Và nếu anh chị đọc đến đây anh chị sẽ hiểu anh chị nên tham gia vào giai đoạn thị trường nào? Thì an toàn và đạt lợi nhuận tối ưu nhất, và anh chị cũng đã biết vì sao rủi ro rất cao, khi tham gia vào sai giai đoạn chưa nào?

**Nếu anh chị chưa hiểu tôi xin kể lại các trải nghiệm thực tế và tôi được trải nghiệm trong giai đoạn vừa rồi: (‘’Cảm nhận cá nhân’’).**

Như tôi đã nói nếu ai tham gia từ giai đoạn KHỞI ĐỘNG của thị trườngvà bán ở giai đoạn tăng tốc, thì an toàn, và hoàn toàn có thể đạt kỳ vọngđầu tư lãi lớn, tôi nhớ vào cuối năm 2016 khi đi tôi cùng nhóm bạn đi vào Phú Quốc chơi, đợt ấy Vin group mới bán dự án Vinpearl Phú Quốc 2, thị trường bất động sản xung quanh mới nhen nhóm, lúc ấy sân bay chưa mở rộng, thông tin về đặc khu chưa có, chưa có nhiều tập đoàn lớn làm dự án mà mới trên giấy, lúc ấy khi đi ăn cơm ở thị trấn, đất thị trấn 20-30tr/m2 vẫn mua được, ngoài ra đất công thì rẻ lắm; 0,2-0,5-1 tỷ một công tùy vị trí.

Nhưng vì lúc đó chưa có tư duy mua đất. Sau đó, chúng tôi về và từ đó đến nay Phú Quốc tăng 5-10 lần, công đất đẹp hồi đó 1 tỷ thì lúc cao điểm lên tới 15 tỷ, đất thị trấn giờ 100-120tr/m2, quan trọng nhất ở đây là giai đoạn thị trường khi KHỞI ĐỘNG rất ít nhà đầu tư quan tâm, và nếu ta không phân tích được thị trường, khu vực này đang ở giai đoạn nào? Thì ta sẽ không biết mình đang có cơ hội hay là rủi ro chờ mình!!

Sau những lần đó tôi luôn trăn trở, nhưng và cũng chưa thể hình dung được tổng thể bức tranh bất động sản sẽ lan đến đâu, tiếp theo là dòng bất động sản nào, địa phương nào?…Và cho đến khi có cơ hội là năm 2018 khi ấy tôi tư vấn truyền thông cho một đại lý bán Vinpearl Bãi Dài Cam Ranh, cũng là dự án của Vin tôi xem quy hoạch và xem phần đất phía trong đợt ấy có Hưng Thịnh mở bán dự án Golden Bay 602 “nước đầu tiên-nước nhất” mặc dù pháp lý và thậm chí hạ tầng còn chưa làm, tôi bàn với vợ dồn hết tiền gần 500tr lấy 01 ô bên trong với giá hơn 9tr/m2 . Lần đầu chơi lớn anh chị ạ, đã tư vấn đầu tư bán BĐS cho nhiều anh chị trước đó, nhưng đến lượt mình tự xuống tiền đầu tư, cảm giác nó hoàn toàn khác, cảm giác mình tự đánh giá, phân tích, liều phát nó khác hẳn,thế mới nói chỉ khi mình xuống tiền mới là đầu tư, còn cứ đứng ném đá với tích phân ai cũng làm được. Rất may là sau gần 1 năm tôi bán cũng lãi được 60% giá vốn để chuyển về Quảng Ninh đầu tư, và đó là quyết định thay đổi việc đầu tư BĐS của tôi đến nay.

**Tóm lại chúng ta thấy gì từ 2 câu chuyện trên:**

*1. Việc điều tiết vĩ mô từ chính phủ như: Du lịch ngành quan trọng, kinh tế mũi nhọn. *

*2. Các tập đoàn lớn đi làm các dự án du lịch ở các nơi trong giai đoạn 2016 -2018.*

*3. Ta có thể đầu tư cùng thời từ chủ đầu tư với đất xung quanh, thậm chí khi chỉ có thông tin quy hoạch.*

*4. Hãy đầu tư vào đầu chu kỳ BĐS và bán ra ở giai đoạn tăng tốc, về đích mình lại an nhàn. *

*5. Như thấy 2020, là giai đoạn về đích, theo tôi dự kiến 2021-2022 là giai đoạn khởi động.*

*6. Người có tiền mặt thì luôn chủ động và tìm thấy cơ hội đầu tư ở mọi lúc mọi nơi, ví dụ như 2020 ta có tiền để mua BĐS, mà các nhà đầu tư khác cắt lỗ là rất hay đấy .*

*Hết phần 7/Tiểu mục 7.2. Cre: Trần Minh;*

*Ảnh : St..từ Training & Research Institute*

**ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CÁ NHÂN?** - DAU TU BAT DONG SAN CA NHAN

Nguồn bài viết:
https://www.facebook.com/groups/368240690839113/permalink/584292222567291
Đã được chia sẻ 39 lần, thích 270 lần.

5 bình luận về “**ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CÁ NHÂN?**”

  1. Tác giả này có chuyên môn thực tế viết khoa học làm cho người đọc dễ hiểu chứ ko như ông tác giả j đó vừa nhồi lịch sử – kinh tế – chính trị – khoa học – xh… thập cẩm như 1 thùng rác

    Trả lời

Viết một bình luận