# **ĐỊNH GIÁ NHÀ MẶT PHỐ – NGÕ – NGÁCH**


# **ĐỊNH GIÁ NHÀ MẶT PHỐ – NGÕ – NGÁCH**

**Tác giả: Nguyễn Hồng Hải **

Nhu cầu mua để ở, mua để giữ tiền, mua để kiếm lợi nhuận ….xin không đi sâu ở đây. Cũng không bàn tới pháp lý hay quy hoạch của BĐS hay các vướng mắc tranh chấp trong thủ tục chuyển nhượng trong chủ đề này.

**I/ CÓ NHIỀU CÁCH ĐỂ ĐỊNH GIÁ BDS ( Nhà mặt phố/ Ngõ/ Ngách)**

***Lưu ý cơ sở định giá:***

– Không dùng dc cái bản thẩm định của Bank vì nó trừ hao rất nhiều phòng ngừa rủi ro cho vay mất tính thanh khoản.

– Không dùng được khung giá nhà nước vì thông thường sẽ phải nhân 5 đến 15 lần mới ra giá trị thị trường đang giao dịch.

– Giá chào của chủ nhà là giá mang tính tham khảo chưa phải giá cuối để chốt, mọi thứ đều do thỏa thuận.

**CÓ MỘT SỐ ĐIỂM CẦN NẮM ĐƯỢC TRƯỚC KHI ĐỊNH GIÁ.**

1/ Khổ đất Tiêu chuẩn nhà mặt phố mà được ĐỊNH GIÁ cao nhất thường sẽ là 60=>100m2 (mặt tiền 5m trở lên) do rất dễ thanh khoản, dễ thiết kế.

2/ Diện tích càng lớn giá /m2 sẽ nhỏ hơn giá /m2 khổ tiêu chuẩn. Mặt tiền nhỏ giá cũng nhỏ hơn khổ tiêu chuẩn.

3/ Gần hay đối diện đình chùa/ nhà tang lễ/ bãi rác/ …..giá cũng giảm hơn

4/ Không xây được cao tầng cũng giảm hơn ví dụ: khu đó hiện tại chỉ cho xây 4 tầng khác hẳn 1 căn vị trí tương tự, hướng tương tự đã xây dc 5 tầng hay 6 tầng + 1 lửng + 1 tum.

5/ Bị các lỗi như nhà chữ L, thóp hậu, nguồn gốc đất là bãi tha ma/ liên quan tới vụ án mạng…. gia chủ đang ở lụi đi vì vỡ nợ… giá cũng rẻ hơn

6/ Hay bạn mua nhà để kinh doanh thời trang mà 2 nhà 2 bên 1 nhà bán bún đậu mắm tôm, một bên bán bún chả quạt thịt nướng tối ngày thì giá cũng ko cao dc.

7/ Mua để kinh doanh có khách hàng tới thường xuyên mà 2 nhà 2 bên cho thuê cầm đồ, làm tài chính, mực vẽ đầy người thì nhà này cũng bị giảm giá.

7/ Nhà dạng Biệt thự bảo tồn loại 1 hay loại 2 thì không đập đi xây sửa lại dc thì giá cũng rẻ hơn, ko điều tra kỹ lại nghĩ mua con biệt thự nát này về chạy giấy tờ xây con Building 10 tầng lên thì chết với cụ là toi luôn đấy.

8/ Nhà Hướng Nam, Đông Nam thường được khách ưa chuộng hơn nhà hướng Tây và giá cũng cao hơn 1 chút.

9/ Nhà của 1 Vip nào đó đã từng, đang ở hay BĐS nằm ở khu dân trí cao hay có một số đặc điểm nổi trội đặc biệt so với các căn khác thì giá lại Cộng thêm, Địa chỉ nhà là số đẹp cũng cộng thêm….

10/ Cả dãy chỉ có 1 căn bán mà có 10 khách muốn mua thật thì cũng dc công thêm giá do cầu lớn hơn cung.

11/ Chủ ăn nên làm ra, gia đình hạnh phúc, nhà dễ cho thuê …..giá cũng cao hơn.

12/ Hay mua để ở mà tiện cho công việc vợ chồng đi làm bán kính dưới 5km, tiện chỗ cho con cái đi học thì giá cao hơn tí vẫn chấp nhận được.

13/ Vẫn có đặc thù riêng ví dụ. Cùng dãy phố. 1 căn nhà 90m2 ( 6x15m) có 1 mặt phố + 1 mặt ngõ thì giá nó hơn hẳn 120% so với căn chỉ có 1 mặt tiền. Hay bên cạnh là Cây xanh/ bãi đỗ xe/ trường học/ hồ nước ….View tốt giá cũng trên zời luôn.

14/ Ngõ ngách càng sâu càng giảm thêm/ ngõ cụt cũng giảm thêm/ chủ áp lực tài chính quá cũng giảm thêm….

15/ BĐS trên con phố 1 chiều giá rẻ hơn con phố 2 chiều, con phố 2 chiều có dải phân cách cứng giá nhỏ hơn con phố không có dải phân cách cứng….

16/ Tên con phố có lịch sử lâu đời có giá cũng hơn ví dụ: phố Chùa Bộc có tên từ năm 1997 đường nhỏ bằng 1/2 phố Xã Đàn có tên từ 2005

17/ Còn vân vân mây mây … các yếu tố phải xem xét khác….

Theo sách vở dạy thì có nhiều phương pháp như so sánh trực tiếp, dòng tiền,…. Thường dùng cho các báo báo đánh giá của các cty nghiên cứu khảo sát chuyên nghiệp.

***=> Theo kinh nghiệm của Người Nông Dân tên TIẾN TÙNG đi mua nhà thường định giá như này:***

**II/ CÁCH KHẢO SÁT ĐỂ BIẾT MẶT BẰNG GIÁ CHUNG.**

1/ Gọi điện cho vài môi giới Già thạo khu vực đó, đế tạo lòng tin cho mấy Sói già phố wall này thì khách cứ cầm theo 100 – 200 triệu bọc túi nilon thì đảm bảo ngồi cf được 15 phút là MG già dẫn đi xem hết căn nọ căn kia, cf đến hôm thứ 2 thì bí kíp có giữ cũng nôn ra hết giá ngay (không nên lạm dụng nhé, nếu mặt còn trẻ non choẹt 25 tuổi, sói hỏi vài câu xem công việc biết ngay trò trẻ con, nên nhờ 1 cô chú nào đứng tuổi 1 tí đi cùng). Gì chứ nhìn MG mà thấy Khách cầm tiền mặt đi là máu nó tăng xông nhanh lắm, làm gì cũng nhanh gọn và dứt khoát. Thay vì tự tìm hiểu mọi thứ rất mất thời gian, có thể học hỏi ngay từ những người giỏi nhất, thông thạo thị trường khu vực đó nhất, biết nhiều câu chuyện ẩn của chủ bán.

2/ Bỏ 10k Ngồi làm 2- 3 cốc trà đá cho mát ruột, chủ quán trà đá thì thông tin tả bổ chiểng đủ loại, cứ giúp cháu kết nối chủ nhà kia, gửi luôn cho cô chủ quán 200k bảo tìm chủ nhà cho mua dc biếu cô vài triệu hay vài chục triệu hoặc, thì cô ý dẹp ngay quán đưa đi gặp chủ nhà mà deal giá.

3/ Search mạng internet tập hợp thông tin quanh khu định mua, search lọc theo ngày tháng, xem trục đường đó căn nhà đó bán bao lâu rồi, giá mỗi đợt bán thay đổi bao nhiêu…. Vì hầu như bây giờ seảch mạng phải ra được trên 90% các ngôi nhà có nhu cầu bán, dùng 1 vài biện pháp kỹ thuật là lọc được căn đó là căn nào, dù Sales có đăng tin giả câu khách hay chụp mặt tiền là nhà khác…

4/ So sánh nhà đó với 1 số nhà lân cận có nhiều đặc điểm tương đồng mới giao dịch gần đây hoặc đang chào bán để chẩn đoán giá.

5/ Ra phòng công chứng gần đó hỏi Công chứng viên biết luôn cả hợp đồng to, hợp đồng bé giá gần nhất bao nhiêu.

6/ Tìm 1 nhà nào 3 đến 10 tầng cho thuê, khảo sát xem giá cho thuê cả tòa nhà dc bao tiền 1 năm. Thông thường tòa nhà 100 tỷ thì giá cho thuê 1 năm chỉ đạt tối đa 4-5 tỷ/ năm. Lấy 100 tỷ – giá xây dựng toà nhà đó = giá đất. Thông thường giá lưu ý là giá đất 50 năm khác giá đất ở lâu dài.

=> Mục đích tìm hiểu xem giá trước đây ra sao. Nay biến động giá thế nào, một số giao dịch điển hình nhất gần đây giá bao nhiêu, diện tích bao nhiêu, mặt tiền mấy mét….. lúc ấy đủ thông tin Sàng lọc tất cả nguồn thông tin sẽ ra giá trung bình của khu đó.

**III/ CÔNG THỨC TÍNH GIÁ KHI BIẾT GIÁ CƠ SỞ CỦA MẶT PHỐ HOẶC NGÕ HOẶC NGÁCH **

Ví dụ tại HN thì cách định giá nhà Thổ cư/ Nhà mặt phố, mặt ngõ… như sau:

**+ Mặt phố (=100%) **

**+ Ngõ (rộng 5-7m ô tô tránh nhau)= 70-75% Mặt Phố**

**+ Ngách (2-3m)= 35- 45% Mặt Phố**

**+ Lối vào nhỏ hơn 2m thì 15%- 20% Mặt Phố**

**IV: MỘT SỐ KHUYẾN CÁO VỚI KHÁCH MUA BĐS NHÀ PHỐ/ NGÕ/ NGÁCH**

1/ Hãy đi xem tầm 20 cái nhà theo tiêu chí đưa ra hay tầm tiền, khoảng thời gian có sẵn sàng xuống tiền mua, lúc này bạn đã tự trang bị được kiến thức nền của BDS định mua + sự cảm nhận mỗi cái nhà rất khác khi chưa đi xem hoặc xem vài 3 cái + tinh hoa của 10 môi giới nói cho bạn những điểm hay điểm dở, lúc này đừng bảo khách gì mà Siêu hơn cả Sales, gì cũng hay gì cũng biết. Mua BDS không việc gì phải vội. Bao năm nay Cash is King. Vội chắc tiền bẩn, tiền thịt bỏ ra mua thì không quyết nhanh dc, phải bình tĩnh, mua mớ rau 5k còn lật lên lật xuống. Cứ bình tĩnh rồi sẽ có giá thật phù hợp từ chủ bán.

2/ Cái giá phù hợp nhất là cái giá mà bạn cảm thấy thoải mái, thấy vui, hạnh phúc, thấy tự hào khi sở hữu BĐS này, bước chân đi vào nhà/ Đất cảm nhận ấm áp không lạnh người/ sởn hết gai ốc + Khoản chi phí mua không quá phải nghĩ/ hoặc khoản tiền thu xếp được thì đây là Nhà/ đất phù hợp với bạn.

3/ Bắt buộc phải gặp được chủ nhà để nắm bắt tâm tư nguyện vọng của gia chủ, hay người có quyền/ người có sức ảnh hưởng với giá bán BĐS để nắm dc giá cuối mong muốn của gia chủ.

4/ Thường các BDS chào bán thì chủ nhà sẽ ký hợp đồng môi giới/ tư vấn dịch vụ… trả phí khi Sales có khách tới mua. Nếu Sales giới thiệu khách đi xem có yêu cầu ký giấy hợp đồng tư vấn BĐS trước khi đi xem nhà thì vẫn ký bình thường, mục đích giấy này để họ yên tâm về quyền lợi khi bỏ công, bỏ thời gian, xăng xe, quan hệ, chi phí marketing để có khách hàng. HĐ tư vấn này chủ bán sẽ là người trả tiền phí cho Sales. Nếu bạn không mua cũng không sao, nhưng nếu mua thì công ai tới đâu có phần tới đó, đừng qua mặt cắt cầu môi giới vì 1 tí phí cho nó KÉM SANG CÁI THẰNG NGƯỜI CÓ TIỀN TỶ.

* (Đây là những chia sẻ về kinh nghiệm & trải nghiệm theo góc nhìn cá nhân)*

*-*Vui lòng ghi rõ nguồn tác giả An Cư khi reup

# **ĐỊNH GIÁ NHÀ MẶT PHỐ - NGÕ - NGÁCH** - DINH GIA NHA MAT PHO NGO NGACH
# **ĐỊNH GIÁ NHÀ MẶT PHỐ - NGÕ - NGÁCH** - 1637740810 881 DINH GIA NHA MAT PHO NGO NGACH
# **ĐỊNH GIÁ NHÀ MẶT PHỐ - NGÕ - NGÁCH** - 1637740810 904 DINH GIA NHA MAT PHO NGO NGACH
# **ĐỊNH GIÁ NHÀ MẶT PHỐ - NGÕ - NGÁCH** - 1637740810 556 DINH GIA NHA MAT PHO NGO NGACH

Nguồn bài viết:
https://www.facebook.com/groups/288976568886931/permalink/550012502783335
Đã được chia sẻ 22 lần, thích 61 lần.

2 bình luận về “# **ĐỊNH GIÁ NHÀ MẶT PHỐ – NGÕ – NGÁCH**”

Viết một bình luận