Một môi giới thân quen kể cho mình một case study như sau:


Một môi giới thân quen kể cho mình một case study như sau:

Thông tin ban đầu:
• Thông qua người môi giới, Bên bán (ông A) khi chào bán cho Bên mua (ông 😎 xem sổ hồng photo mang tên ông A và cho hay đang vay ngân hàng 3,5 tỷ. Được biết giá thị trường của lô đất gần 200m2 thời điểm đó là khoảng 7,6 tỷ. Hai bên thương lượng. Sau đó ông B đồng ý mua với giá 6,2 tỷ và đặt cọc 300 triệu với ông A bằng giấy tay (không công chứng).
• Dự kiến, vào ngày công chứng, Bên mua sẽ trả ngân hàng 3,5 tỷ, lấy sổ hồng ra đi giải chấp, sau đó công chứng và thanh toán phần còn lại cho Bên bán.
Thông thường, trước ngày công chứng, Người môi giới (MG) này sẽ hẹn bên mua và bên bán ra VPCC kiểm tra hồ sơ hai bên và kí treo trước, để tới ngày công chứng chính thức mọi việc trơn tru.
Ngày hôm ấy, khi lên VPCC kí treo, mới vỡ lẽ như câu chuyện sau đây, và đây cũng là lúc ông A kể thực sự việc mà trước đó ông giấu MG và ông B:
• Ông A là chủ lô đất nhưng trước đó khi làm hồ sơ vay ngân hàng, vì không đáp ứng thủ tục hồ sơ nên ông làm thủ tục bán cho bạn là ông A’ => Ông A’ làm hồ sơ vay 3,5 tỷ (giúp ông A).
• Một thời gian sau, khi ông A kẹt tiền cần vay thêm bên ngoài với bên Xã hội (sau đây gọi là ông G) số tiền 1,3 tỷ, thì ông A lại tiếp tục nhờ ông A’ ra VPCC kí với ông G hợp đồng ủy quyền có nội dung “người nhận ủy quyền được toàn quyền sử dụng tài sản khi tài sản được tất toán với ngân hàng”.
• Do đó, vào ngày ông A và ông B kí hợp đồng treo thì không được vì đã kẹt giấy ủy quyền ở trên.
• Như vậy, ông B cọc với ông A, trong khi chủ sở hữu thực tế hiện tại là ông A’. Ông A nhận cọc không đúng pháp lý, nhưng là chủ thực sự của lô đất. Tuy vậy, từ lúc này, để tiếp tục giao dịch, mọi việc diễn ra mang tính pháp lý là giữa ông A’ – ông G – ngân hàng – ông B.

Giải pháp đã thực hiện:
• Bước 1: Hủy hợp đồng giữa ông A’ và ông G. Để làm được việc này, đội môi giới chia làm 2 người: MG1 cùng ông A’ đến VPCC soạn trước hợp đồng, MG2 cùng ông B mang số tiền 1,5 tỷ trả ông G (1,3 tỷ vốn + 0,2 tỷ lãi). Ngay sau khi trả tiền ông G, thì ông A’ ở VPCC kí hủy hợp đồng ủy quyền cho ông G.
• Bước 2: Ông A’ cùng ông B mang số tiền 3,5 tỷ ra trả ngân hàng, các bên cầm sổ hồng đi giải chấp.
• Bước 3: Ông A’ và ông B công chứng tại VPCC. Ông B trả ông A’ 800 triệu, giữ lại 100 triệu sau khi ra bàn giao đất và ra sổ hồng thì thanh toán nốt.
• Bước 4: Ông B nhận sổ hồng và trả ông A’ 100 triệu.

Ở trường hợp trên có sự thành công là do:
• Ông B cũng là người hiểu chuyện, có kinh nghiệm (dám xuống tiền đến 5,3 tỷ trước khi công chứng) và thực sự muốn mua bđs đó. Ông cũng chưa ý định kiện ông A vì ông A sau khi nhận cọc 300 triệu đã xài hết tiền và kiện tụng để đòi lại tiền + đền bù cũng khá lâu; trong khi sau khi tự phân tích tình huống và sự tư vấn của môi giới, ông B tin rằng mình có thể hoàn thành giao dịch.
• Ông cho vay xã hội (ông G) chỉ muốn thu về gốc và lãi.
• Bên bán thực sự (ông A) còn tiền trong lô đất sau khi công chứng.
Vì sao ông A’ chấp nhận giúp ông A khi có rủi ro là ôm một đống nợ với bên ngân hàng và bên xã hội? Chưa kể bị giảm điểm tín dụng nếu không trả gốc lãi đúng kỳ.
Đơn giản, bởi vì ông A’ là “em út” của ông A.

Một câu chuyện ly kì, vậy bài học rút ra là gì?
• Khi mua bđs, nên kiểm tra pháp lý thêm tại VPCC bên cạnh các kiểm tra về quy hoạch tại Phòng TNMT, hỏi người dân địa phương và kể cả là quan sát nhân tướng học với bên bán xem có cho good feeling hay không.
• Khi giá bán quá tốt so với giá thị trường (6,2 tỷ vs 7,6 tỷ) thì càng phải thẩm định kỹ, có thể có những thứ vượt khỏi ngoài vùng trải nghiệm của bản thân.
• Có đội ngũ môi giới kinh nghiệm, đáng tin tưởng và bản lĩnh sẽ giúp ích bạn rất nhiều (dù là bên mua hay bên bán)! Trong trường hợp trên, người môi giới đã giúp các bên xử lý được giao dịch một cách vẹn toàn kể từ lúc phát sinh vấn đề. Và người môi giới này có kinh nghiệm qua lần trải nghiệm này.
• Đợt đó Bên mua (ông 😎 và môi giới đã chủ quan không hỏi xem hợp đồng vay ngân hàng => Người mua hay môi giới đều phải thường xuyên nâng cấp bản thân mình!
• Người mua/bán nên có quy trình giao dịch của riêng mình và luôn tự nhắc nhớ “mình phải là người chịu trách nhiệm cuối cùng cho giao dịch của mình, phải cẩn trọng trong quá trình này”.
Đôi điều chia sẻ, mọi anh chị em góp ý thêm!

Một môi giới thân quen kể cho mình một case study như sau: - Mot moi gioi than quen ke cho minh mot case

Nguồn bài viết:
https://www.facebook.com/groups/288976568886931/permalink/555421638909088
Đã được chia sẻ 10 lần, thích 57 lần.

9 bình luận về “Một môi giới thân quen kể cho mình một case study như sau:”

  1. Những pha lừa như này. Nên phạt cọc thằng chủ tội gian dối, bố láo, mất dạy. Mua làm gì cái mảnh đất đang ở vận suy như này làm gì. Cái gì cũng có giá của nó không tự dưng rẻ hơn hẳn dc đâu.

    Trả lời
  2. Nguyên tắc trước khi cọc xem full giấy tờ bản gốc,nếu k có sổ gốc thì xem hs vay,kỹ nữa thì lên tận ngân hàng.
    Nếu mua đc giá hời thì nên cọc trên 10% và phải công chứng cọc.

    Trả lời
  3. HĐ “uỷ quyền người uỷ quyền được toàn quyền sử dụng tài sản khi tài sản được tất toán với ngân hàng” được công chứng thực hiện mà ko cần bản gốc pk bạn, do sổ gốc đã công chứng thế chấp bên ngân hàng r.

    Trả lời
  4. Bạn chia sẻ đúng
    Ông môi giới và ông bên Mua B đã chủ quan
    >> Thứ 1 tới nhà xem sổ nên ktra GCN QSDĐ + bản vẻ sơ đồ vị trí đất ( này rất quan trọng, đất bán chỉ 1 nơi thực tế 1 ngã, tôi đã gặp vì người chủ trước đó mua thiếu hiểu biết khâu này, đến khi bán cũng chỉ theo đúng vị trí mà ngta chỉ cách đó mấy năm, hên khi ktra thì vị trí đẹp hơn vị trí mà ngta chỉ nhầm nên bên mua vui vẻ)
    >>> thứ 2 : trường hợp bên bán vay nếu biết thông tin nên đề nghị bên bán chuẩn bị hợp đồng tín dụng vay thế chấp với ngân hàng nên dùng bản sao y để bên mua đến xem ok thì cọc, đỡ mất thời gian đôi bên.
    Trường hợp không có nếu tin tưởng muốn mua cọc làm tin, khi nào có hĐ vay bổ sung đủ cọc như thoả thuận

    Trả lời

Viết một bình luận