NHỮNG RỦI RO KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN – ĐẦU TƯ BĐS CÁ NHÂN (PHẦN 9)


NHỮNG RỦI RO KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN – ĐẦU TƯ BĐS CÁ NHÂN (PHẦN 9)
Tác giả: Trần Minh BĐS

Nói tới nói lui thì đầu tư bao giờ cũng gồm lợi nhuận và rủi ro, lợi nhuận ta chấp nhận được thì rủi ro cũng phải đánh giá được, nhà đầu tư phải luôn hiểu ngay từ đầu điều đó. Còn cái gì cũng chỉ có tốt, màu hồng thì chỉ là miếng pho mát trong bẫy chuột mà thôi.
Nhưng điều tuyệt vời nhất ở Việt Nam hiện tại là kinh tế đang phát triển, tốc độ đô thị và cơ sở hạ tầng tăng nhanh, giá đất nhiều nơi mới tăng và bắt đầu tăng còn nhiều dư địa tăng giá, so với các tỉnh đã phát triển, hay các nước đã phát triển, do Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng với thế giới. Thế nên chỉ cần có kiến thức là có thể kiểm soát được rủi ro.
+ RỦI RO PHÁP LÝ: SỔ ĐỎ, QUY HOẠCH
Việc đầu tiên của mọi nhà đầu tư là quan tâm đến quy hoạch, khi xem được quy hoạch thì sẽ trả lời được cho anh chị là: ở khu vực này sau này là gì? trở thành nơi như thế nào? có phát triển đô thị? hay khu công nghiệp? hay quảng trường…. hay loại đất này là đất gì? có phải đất ở?… ta sẽ biết được yếu tố tăng giá là gì? để giúp ra quyết định có đầu tư hay không.
Cái này trước đây thì khó nhưng hiện nay với sự phát triển của công nghệ, việc minh bạch trong quy hoạch các đô thị thì thật sự đã rất rõ ràng, người đầu tư có thể đến tận trung tâm quản lý quỹ đất của huyện để hỏi về quy hoạch tại khu vực mình muốn mua.
Nhiều nhà đầu tư do không quan tâm đến quy hoạch vì thế mua nhầm khu vực, hay mua nhầm loại đất, như trường hợp ở Phú Quốc rất nhiều người mua phải đất trồng cây lâu năm và hiện nay thì loại đất đó quy hoạch mới không phải đất ở thì sẽ không thể chuyển đổi đất ở được, khoản đầu tư đó thật sự đáng lo ngại.
Vậy anh chị luôn nhớ, đất đẹp, tiềm năng, nhưng phải đúng quy hoạch. Còn không một loại hình đầu tư nữa là mua sớm, đất sai quy hoạch nhưng mua được giá rẻ chờ đền bù.
Ví dụ: Biết khu vực cánh đồng chỗ X là quy hoạch khu công nghiệp, giá mua sào chỉ 30-40tr sào, mà trong khi đó doanh nghiệp sẵn sàng trả 100tr/1 sào ở khu vực cạnh thì mình mua thôi còn chờ gì nữa. Trường hợp này có xảy ra không? thưa anh chị có nhé, nhưng như tôi nói đây là nhà đầu tư có năng lực đặc biệt.
Đúng quy hoạch rồi thì cần lựa chọn có sổ đỏ nữa là an toàn lắm, hoạc lựa chọn chủ đầu tư uy tín để mua các dự án theo tiến độ, để đảm bảo sau có sổ đỏ. Cái từ chủ đầu tư uy tín tại Việt Nam nó cũng rộng, bởi có chủ đầu tư lúc này uy tín nhưng sau thì chưa chắc, thế nên đầu tư tại Việt Nam vẫn có hên xui, thế nên nếu chắc chắn vẫn là có sổ đỏ rồi, chẳng cần kỹ thuật hay mẹo gì, có sổ đỏ muốn kiểm tra cứ mang ra xã, nhờ địa chính kiểm tra là rõ sổ thật hay giả, đất thật hay đất ma ngay .
Về mặt giấy tờ được pháp luật công nhận như:
Hợp đồng mua bán: Nhưng nhiều chủ đầu tư bán lách luật bằng HĐ góp vốn, HĐ đặt giữ chỗ, Hay trước đây là hợp đồng góp vốn, thì là dân sự. Có sổ đỏ là chắc nhất.
Tóm lại đen mà phải kiện tụng thì vô cùng mệt mỏi, bởi các chủ đầu tư luôn có cả một bộ phận pháp chế, để soạn hợp đồng có lợi nhất cho CĐT, để mà người dân đơn lẻ đi kiện, thì được vạ má sưng, vì thế có thể lựa chọn các BĐS an toàn là có sổ, hay sử dụng được ngay là tốt nhất.
+ RỦI RO VỀ THỜI GIAN: TIẾN ĐỘ
Nếu xem quy hoạch rồi, chuẩn chỉ rồi, thì rủi ro tiếp theo chính là tiến độ, quy hoạch đường đấy liệu bao giờ mới làm, hay quy hoạch khu đô thị đó bao giờ mới làm? cái này thì khó có câu trả lời chính xác bởi tác động nhiều yếu tố, như doanh nghiệp đã thấy lợi nhuận, đúng thời điểm để làm chưa? địa phương đã có các cách gì để thu hút hay tạo điều kiện gì để doanh nghiệp vào làm chưa? doanh nghiệp thì họ thấy lợi nhuận lớn thì họ sẽ làm…
Nếu chuẩn chỉ pháp lý có sổ đỏ, thì tiến độ của quy hoạch, chính là rủi ro lớn nhất, khi đầu tư tại Việt Nam trong thời điểm hiện tại, nhiều khi đợi quy hoạch tới 5-10 năm, vì thế việc nghe ngóng tích phân thông tin triển khai, là điều vô cùng quan trọng, quyết định thời điểm xuống tiền để đỡ đọng vốn lâu dài.
+ RỦI RO VỀ GIÁ
Đây là kỹ thuật đơn giản để tránh rủi ro khi đầu tư bất động sản, ĐIỂM NEO GIÁ. Những câu hỏi khi mua bất kỳ một bất động sản nào để hạn chế rủi ro về giá là: Giá này so với đâu? Cao so với đầu? rẻ so với đâu? tìm một nơi có thể không giống 100% nhưng tương đồng để so sánh về giá và quãng giá có thể giảm hay tăng tới là bao nhiêu để biết lợi nhuận thì được quãng bao nhiêu, mà mất giá thì mất quãng bao nhiêu?
Tôi ví dụ:
• Đường đẹp Trần Phú – Nha Trang: 600-1 tỷ/m2
• Đường Trường Sa – Đà Nẵng đẹp tầm: 300-400tr/m2.
• Vậy đường Hoàng Quốc Việt – Quảng Ninh hiện tại 100tr/m2 là còn đầu tư được ko?
• Có thể ko sánh bằng Nha Trang hay Đà Nẵng nhưng có thể kỳ vọng 200tr/m2 được ko?
• Hay đường Trương Pháp Quảng Bình, giá đẹp tầm 55-70tr/m2 hiện tại, vậy sau 3-5 năm nữa phát triển Quảng Bình xong sân bay , đón nhiều tập đoàn lớn đến đầu tư, thì giá có được 100-150tr/m2 được ko?
Đây chính là điểm neo giá, để anh chị có thể so sánh được, như tôi nói ở Việt Nam nếu anh chị thấy vùng đất, có lý do tăng giá, mà giá dưới 5tr/m2 thì mua không phải suy nghĩ, dưới 10tr/m2 thì cân nhắc, trên 20tr/m2 thì nên đưa lên bàn cân để quyết định đầu tư.
Thường rủi ro về giá xuất hiện khi thị trường sốt nóng, người mua chuyền tay nhau, không có giá trị thực tế và mua giá cao hơn bình thường. Vì thế khi mà thị trường nóng quá thôi ta đứng ngoài quan sát.
+ RỦI RO ĐÁNH GIÁ SAI TIỀM NĂNG DỰ ÁN
Có rất nhiều anh chị đầu tư quanh dự án, vì thế tôi nói thêm phần này , vì thực tế có nhiều dự án mới chỉ hình thành vài năm trở lại đây, xu hướng hay tập quán của người dân, dần dần sẽ thay đổi. Đôi khi ta đầu tư cạnh dự án, nhưng lại đánh giá sai tiềm năng của dự án dẫn tới đầu tư không hiệu quả.
Ví dụ như hiện tại việc phát triển các khu đô thị vệ tinh, các chủ đầu tư thường lấy đất xa trung tâm cho rẻ, và xây dựng đô thị khép kín và hàng rào bảo vệ nghiêm ngặt, và nhiều người đầu tư ăn theo, nếu không đánh giá đúng tiềm năng dễ gặp phải tình trạng đọng vốn bởi đất xung quanh không có giá trị gì cả.

Các phần trong loạt bài viết ĐẦU TƯ BĐS CÁ NHÂN – TÁC GIẢ TRẦN MINH BĐS:

(PHẦN 8) TÀI CHÍNH KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

https://www.facebook.com/groups/bdsancu/permalink/550576286060290/

(PHẦN 7) TỪNG LOẠI HÌNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
https://www.facebook.com/photo/?fbid=4234817476635641&set=gm.549960302788555

(PHẦN 6) NGUYÊN NHÂN TĂNG GIÁ BĐS VÀ GIÁ TRỊ CỦA BĐS?
https://www.facebook.com/photo/?fbid=4221771614606894&set=gm.547500349701217

(PHẦN 5.2) TÌM HIỂU CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN
https://www.facebook.com/groups/bdsancu/permalink/546276999823552/

(PHẦN 5.1) TÌM HIỂU CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN
https://www.facebook.com/photo/?fbid=4213501172100605&set=gm.545910566526862

(PHẦN 4) CƠ CẤU LẠI DANH MỤC ĐẦU TƯ
https://www.facebook.com/photo/?fbid=4209180612532661&set=gm.545069936610925

(PHẦN 3) LẬP MỤC TIÊU VÀ KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ
https://www.facebook.com/groups/bdsancu/permalink/549947122789873/

(PHẦN 2) PHÂN LOẠI CÁC KIỂU NHÀ ĐẦU TƯ TRONG BẤT ĐỘNG SẢN
https://www.facebook.com/photo/?fbid=4203484469768942&set=gm.543943290056923

(PHẦN 1) TƯ DUY ĐẦU TƯ BĐS CÀNG SỚM CÀNG TỐT
https://www.facebook.com/photo/?fbid=4200681746715881&set=gm.543357170115535

NHỮNG RỦI RO KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN - ĐẦU TƯ BĐS CÁ NHÂN (PHẦN 9) - NHUNG RUI RO KHI DAU TU BAT DONG SAN

Nguồn bài viết:
https://www.facebook.com/groups/288976568886931/permalink/552849432499642
Đã được chia sẻ 11 lần, thích 15 lần.

1 bình luận về “NHỮNG RỦI RO KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN – ĐẦU TƯ BĐS CÁ NHÂN (PHẦN 9)”

Viết một bình luận