# Phân tích đánh giá siêu chi tiết dự án Centana Điền Phúc Thành – "hoa khô…

# Phân tích đánh giá siêu chi tiết dự án Centana Điền Phúc Thành – "hoa khôi" phân lô QUẬN 9

Xin chào các bác và các mợ, em trước kia làm Rioland chuyên bán dự án này ngay từ 2016 đến nay, bài viết này em cam kết sẽ không có mang tính PR mà sẽ hoàn toàn khách quan để cả nhà cùng mổ xẻ phân tích câu chuyện An Cư lẫn đầu tư hiệu quả nhé!
Trước khi tham gia bán centana thì em lại là người mua hụt lô đất ngay đối diện cổng chính mặt tiền Trường lưu đầu năm 2016, giá khi đó chỉ 1.180 triệu lô 5mx27 có 5mx14m thổ cư mà giá hiện giá 5.5-6 tỷ, em tiếc đến tận bây giờ nhưng cũng khó trách bởi lúc đó, đường Trường Lưu chỉ từ 6-10m, cỏ lau mọc um tùm, hai vợ chồng đi xem lô đất thấy mấy xe đào đang san lấp đối diện không biết đang làm gì hóa ra chính là dự án sau này mình theo đuổi và gắn bó ^^
Đi sâu vào chi tiết dự án, đầu tiên em xin phân tích về chủ đầu tư vốn kín tiếng nhưng sở hữu rất nhiều quỹ đất mà câu nói khi đó của người đứng đầu đó là "bán 10 năm chưa hết đất" chính là Điền Phúc Thành, về sâu xa em không muốn đi vào nguyên nhân và gốc gác, nhưng Điền Phúc Thành chính là chủ của Hoa Viên nghĩa Trang Phúc An Viên tại Quận 9, đã từng phát triển 1 số dự án đất nền ở Phú Hữu, chủ của quỹ đất bán lại cho Khang Điền xây nên dự án căn hộ đầu tay chính là Jamila bây giờ, hiện Điền Phúc Thành còn rất rất nhiều quỹ đất lớn nữa cho lộ trình phát triển trong 5-10 năm tới với tiềm lực tài chính cực tốt, pháp lý luôn đi trước kinh doanh và cam kết đảm bảo giao sổ hồng cho khách hàng, xây dựng được thương hiệu tốt tuy chưa mạnh như Khang Điền nhưng đó là điều Điền Phúc Thành đang hướng đến!
Ba đối tác lớn xuyên suốt của Điền Phúc Thành từ 2014-nay chính là ngân hàng Agribank, nhà thầu Phước Thành và Đơn vị phát triển Rioland. đều là những đơn vị có uy tín, đảm bảo chất lượng cũng như tiến độ bán hàng và xây dựng, bàn giao cho khách hàng. Tuy căn hộ đầu tay là Centana thủ Thiêm còn vài lỗi nhỏ nhưng dự án mới bàn giao nhà hơn 1 năm đã có sổ hồng – điều mà rất ít chủ đầu tư hiện nay làm được, kể cả các ông lớn đang rùm beng trên thị trường!
Thôi đó là những câu chuyện bên lề, giờ Khánh và các bác các mợ sẽ đi sâu vào phân tích chi tiết dự án Centana Điền Phúc Thành quận 9 để cùng mổ xẻ các ưu nhược điểm của dự án này nhé:

# VỀ VỊ TRÍ DỰ ÁN:

  • Dự án Centana DPT nằm ngay sau lưng chợ Long Trường, khoảng cách 700-800m trên trục đường Trường Lưu chính (lộ giới 30m) hiện trạng 10m-20m. Khoảng cách đi về Quận 1 là 16km, di chuyển theo hướng Nguyễn Duy Trinh >> cao tốc Long Thành >> mai chí Thọ mất khoảng 35-40ph đến chợ Bến thành, theo Khánh thì đây là một cự ly và thời gian di chuyển khá ổn để vẫn làm việc tại trung tâm
  • Dự án có 4 tuyến đường huyết mạch đi quan đó là Trường Lưu Chính, Trường Lưu Nhánh, Lò Lu nối dài và đặc biệt là đường Vành Đai 3 dự kiến 2021 triển khai. Tuyến chính đi vào hiện nay là đường Trường Lưu là đường liên quận, đi qua Đông Tăng Long đến Lò Lu qua dự án Sim City có tên đường số 4 hay Ích Thạnh (QH), đi qua Centana qua dự án Palm giai đoạn 1 đã bán hết của Novaland có cầu bắc vào đưởng Cảng Phú Hữu và đi qua Cát Lái – Quận 2 sau này!
  • Với vị trí gần chợ, gần trường, gần đường, gần ủy ban, gần trung tâm hành chính, gần khu Công Nghệ Cao và đặc biệt gần các khu đô thị lớn đã đang và sẽ bán các giai đoạn sau như Đông tăng Long của HUD, Vinhome Grand park của Vingroup và Palm Marina của Novaland theo Khánh hứa hẹn nhiều tiềm năng tăng trưởng của dự án Centana Điền Phúc Thành
  • Ưu điểm của vị trí dự án có là nằm ngay phường Long Trường là phường quy hoạch khu dân cư mới thuộc trung tâm quận 9, ngay góc giao đường vành Đai 3 (lộ giới 120m) và đường Cao tốc Long Thành (có đường dẫn lên), bên kia Vành Đai 3 chính là ga Depot 40ha là nhà ga trung chuyển hàng hóa và người lớn nhất tại khu Đông, mà theo thông tin thì sẽ sớm đưọc triển khai đầu tư xây dựng trong các năm tới.
  • Nhược điểm của vị trí dự án chính là đầu đường Trường Lưu có quy hoạch mở rộng bãi rác tuy nhiên người dân không đồng tình nên đang xem xét điều chỉnh, thứ 2 đó chính là dự án nằm khuất bên trong nên nhiều khách vãng lai chưa chú ý đến, đường Trường Lưu chưa có hệ thống thoát nước nên dễ ngập cục bộ nếu dân về Đông. Lộ trình nâng cấp đường đã có tuy nhiên công tác đền bù, giải tỏa và thi công đoạn đầu chợ Long Trường sẽ gặp khó khăn.

# VỀ QUY MÔ DỰ ÁN:

  • Dự án do Điền Phúc Thành triển khai từ 2016 đến 2018 bàn giao nền với 3 giai đoạn có tổng quy mô 40ha với hơn 1000 nền đất và dự kiến có 11block căn hộ, hai dự án nhà phố xây sẵn compound, trong đó hơn 200 nền xây theo mẫu, 800 nền xây dựng tự do được phân lô theo QĐ 33/2014
  • Ưu điểm của dự án chính là có cả giai đoạn xây theo mẫu lẫn xây tự do để khách hàng lựa chọn, thứ 2 chính là cơ sở hạ tầng đều là điện nước âm, đường nhỏ nhất 9m, chừa lộ giới xây dựng 2.4m mỗi bên nên rất thông thoáng và hiện đại, điều mà các dự án nhỏ lẻ khác triển khai từ 2014 ko thể làm được do chi phí cao. ưu điểm thứ 2 và quan trọng nhất chính là toàn bộ các nền đất đều đã có sổ hồng, kể cả theo mẫu lẫn tự do, theo mẫu còn được tự do lựa chọn nhà thầu tạo điều kiện tối đa cho khách về xây ở nên hiện đã có rất nhiều người về ở, tỷ lệ lấp đầy nhanh hơn nhiều dự án khác bán cùng thời điểm như Singa City của Kim Oanh vẫn còn đang vướng pháp lý chưa ra sổ và xây nhà được do đnag thanh tra hay đất của Vạn Phát Hưng đối diện vẫn chưa ra được sổ…
  • Nhược điểm của tổng quan dự án cũng chính là ưu điểm do sự thiếu đồng nhất trong quy cách xây dựng, thứ 2 đó chính là chưa đạt chuẩn là khu đô thị khi quy mô dưới 100ha, thứ 3 đó chính là việc chuyển nhượng đất xây theo mẫu phải xây nhà trong 6 tháng vì chủ đầu tư muốn nhắm đến End user tức người mua ở, không qua đầu tư nữa

# VỀ LIÊN KẾT VÙNG DỰ ÁN:

  • Dự án Centana kết nối nhanh chóng đến Quận 1-2-Bình Thạnh qua tuyến Mai Chí Thọ, Quận 7-Bình Chánh qua Vành Đai 2, Đồng Nai-Vũng Tàu qua cao tốc và XLHN, Thủ Đức và Gò vấp theo Nguyễn Duy Trinh – Đỗ Xuân Hợp hoặc Lã Xuân oai – Lê Văn Việt
  • Nhược điểm của liên kết vùng đó chính là nhiều đoạn sẽ phải đi chung Container, thứ 2 đó là đường còn nhỏ, khó mở rộng nâng cấp do vướng đề bù cao. khi Vành Đai 3 và Liên phường triển khai mới sớm giải quyết được tình trạng trên!

# VỀ GIÁ BÁN VÀ ĐỊNH HƯỚNG ĐẦU TƯ:

  • Hiện giá tham khảo với diện tích nhỏ 55-60 m2 từ 2.45-2.6 tỷ đơn giá 41-43tr/m2. Nền 84-90m2 giá từ 2.8-3 tỷ đơn giá 33-36tr/m2, nền 100-130m2 giá từ 3.3-4 tỷ đơn giá 29-33tr/m2
  • Nếu đầu tư dự án còn tiềm năng tăng giá bởi hơn 11 block chung cư nghe đồn sắp triển khai và đường Vành Đai 3 năm sau xây dựng. Thứ 2 đó là việc nhà nước chủ trương thành lập thành phố phía Đông bao gồm quận 9 sẽ có cơ chế và chính sắc đặc thù để ưu tiên phát triển. Tuy nhiên tầm nhìn đầu tư nên trung hạn trở lên, không ngắn hạn hay lướt sóng được trong dịch Covid và khủng hoảng như hiện nay

# TỔNG KẾT:

  • Với chu kỳ kinh tế và dịch bệnh kết hợp suy thoái của BĐS từ cuối 2018 thì thị trường thứ cấp đã có sự điều chỉnh giá sốt từ 38tr về 33tr như hiện nay thì có lẽ đây sẽ là giá tham chiếu cho hiện tại, với lượng giao dịch trong tháng 6-7 vừa qua tại Centana cực tốt với hàng chục deal được chốt nhanh chóng, thậm chí là sang cọc kiếm lời
  • Hiện vàng đã lên qua mốc 60tr, chứng khoán trồi sụt mốc 800d khi chưa nhiều công ty báo cáo tình hình kinh doanh quý 2, căn hộ Bình Dương đã chào đến 40tr, căn hộ của Vin cuối Quận 9 đang bán cũng 45-60tr/m2 và còn phân khu 3 dự kiến chạm mốc 70tr/m2 và cháy hàng. Đây chính là cơ sở tham chiếu quan trọng để cân nhắc tìm hiểu về dự án Centana Điền Phúc Thành
  • Với việc quyết định 60/2017 ra đời đã xiết rất chặt các dự án phân lô bán nền mới ra thị trường, đồng thời đề xuất nghiêm cấm phân lô tại các thành phố lớn thì lượng cung đất nền sổ hồng riêng, xây tự do ngày càng khan hiếm trong khi nhu cầu sở hữu, tích lũy, để dành, đầu tư luôn cao. do đó khi thị trường đi xuống và đã điều chỉnh xong cũng chính là cơ hội sở hữu vơi mức giá hợp lý.
  • Đầu tư thời điểm này Khánh khuyến cáo các bác các mợ không dùng đòn bẩy nếu dòng tiền không ổn định và có bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Tiềm năng tăng giá của dự án vẫn sẽ cao hơn lãi suất ngân hàng nhưng hệ số rủi ro vẫn cao, do đó Khánh khuyến khích các bác và các mợ dùng vốn nhàn rỗi hoặc rủ người nhà, bạn bè mua chung nhé!
Trên đây là bài review chi tiết về 1 dự án được coi là "hoa khôi" phân lô bán nền – dự án Centana Điền phúc Thành Quận 9. Các bác hay các mợ có câu hỏi hay thắc mắc gì chúng ta cùng nhau thảo luận bên dưới nhé!
#Luong_Ngoc_khánh



Nguồn bài viết:
https://www.facebook.com/groups/2458568224213476/permalink/3974508102619473
Đã được chia sẻ 0 lần, thích 0 lần.

Leave a comment

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *