Tiếp tục Seri “TỔNG HỢP THỊ TRƯỜNG BĐS ĐÀ NẴNG 2019-NAY”

Kỳ 2: KHU VỰC TÂY BẮC-LIÊN CHIỂU

1. Tổng quan khu vực:
Là khu vực có diện tích rộng nhất tại thị trường, bao gồm quận Liên Chiểu, một phần phía Đông Bắc Huyện Hòa Vang.

Về kết nối giao thông thì khu vực này có 2 trục chính quan trọng là Nguyễn Lương Bằng – Tôn Đức Thắng (quốc lộ 1A) và Nguyễn Tất Thành-Nguyễn Tất Thành nối dài (dọc biển), 2 tuyến này chạy xuyên suốt và là tuyến kết nối chính về Trung tâm thành phố. Ngoài ra còn có tuyến Hoàng Văn Thái, kết nối thẳng lên cao tốc, đường vành đai Tây và Bà Nà Hills, đóng vai trò vô cùng quan trọng trong tương lai. Những dự án lớn có thể kể đến sẽ được triển khai gần tuyến này gồm 4 khu đô thị sinh thái phía Tây TP, quy mô 344ha, tổng vốn đầu tư 3.500 tỷ đồng. Và trong các lõi phụ của thành phố trong tương lai có 1 lõi nằm trên trục này. Bên cạnh đó không thể không kể đến tuyến Nguyễn Sinh Sắc-Hoàng Thị Loan, đây là trục lõi của quận Liên Chiểu, được quy hoạch thành trung tâm tài chính, thương mại và hành chính của quận. Ngoài ra còn một số tuyến đường phục vụ logistics, vận tải công nghiệp và lưu thông hàng hóa: vành đai tây 1 (đang triển khai), vành đai tây 2, Mê Linh, đường tránh Nam Hải Vân, cao tốc.

Khu vực này tập trung các khu và cụm công nghiệp lớn nhất tại Đà Nẵng như: KCN Hòa Khánh, KCN Liên Chiểu, KCN Hòa Hiệp Bắc,… bên cạnh đó các khu vực tập trung về công nghiệp và công nghệ cao như Khu công nghệ cao, Khu công nghệ thông tin tập trung cũng nằm ở đây. Đây là nơi có tập trung nhiều công nhân và người lao động bình dân nhất Đà Nẵng. Chính vì thế vấn đề trật tự an toàn xã hội lẫn mặt bằng tiêu dùng cũng tương đối thấp so với mặt bằng chung nhưng không phải quá phức tạp. Nhìn chung thu nhập bình quân của khu vực này thấp hơn các quận còn lại của thành phố. Những năm gần đây hạ tầng làm mới cũng nằm chủ yếu ở khu vực này.

Đóng góp của khu vực này chủ yếu đến từ mảng công nghiệp của quận Liên Chiểu, theo thống kê năm 2020: Giá trị sản xuất công nghiệp ước thực hiện 28.616 tỷ đồng tỷ đồng, giảm 11,2% so với năm 2019 (thực hiện năm 2019 là 32.220 tỷ đồng). Giá trị dịch vụ ước thực hiện 4.429 tỷ đồng, giảm 13% so với năm 2019 (thực hiện năm 2019 là 5.090 tỷ đồng). Tổng mức hàng hóa bán lẻ và tiêu dùng ước thực hiện 6.139 tỷ đồng, giảm 9,5% so với năm 2019 (thực hiện năm 2019 là 6.783 tỷ đồng). Giá trị sản xuất nông – lâm – thủy sản ước thực hiện 32 tỷ đồng,giảm 10,8% so với năm 2019 (thực hiện năm 2019 là 37 tỷ đồng). Tổng thu ngân sách Nhà nước trên địa bàn ước thực hiện 320,4 tỷ đồng, bằng 58,1% so với năm 2019 (thực hiện năm 2019 là 550,609 tỷ đồng).

2. Thị trường bất động sản khu vực Tây Bắc -Liên Chiểu:
Đặc trưng của các loại hình sản phẩm hiện hữu tại đây là phát triển dọc theo các tuyến đường lớn, ven các Khu Công Nghiệp, hoặc dọc tuyến đường biển Nguyễn Tất Thành, tuyến trung tâm Liên Chiểu: Nguyễn Sinh Sắc – Hoàng Thị Loan, tuyến Hoàng Văn Thái…

Phân khúc chủ yếu là sản phẩm đất nền phân lô, được quy hoạch bài bản, cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, tuy nhiên tỉ lệ lấp dân còn chậm và đặc thù về văn hóa tiêu dùng và khá xa trung tâm so với các khu vực khác nên mặt bằng giá thấp hơn các khu vực khác trong địa phận Đà Nẵng.
Cùng điểm qua các dự án hiện tại còn thực hiện tiêu biểu trong khu vực này:
– Golden Hills (Liên Chiểu – Hòa Vang)
– Eco Charm (Liên Chiểu)
– Lakeside Palace + Homeland Central Park (Liên Chiểu)
– Khu đô thị Kim Long

Trong quá trình phát triển từ 2019 – nay của khu vực này, có thể chia làm những giai đoạn nhỏ như sau:
– Giai đoạn quý 3 quý đầu năm 2018 (tóm lược cơ bản)
– Giai đoạn quý 4/2018 – quý 1/2019: giai đoạn tăng phi mã và đạt đỉnh
– Giai đoạn quý 2/2019 – quý 2/2020: giai đoạn suy giảm hậu bong bóng và đạt đáy
– Giai đoạn quý 3/2020 – quý 4/2020: giai đoạn kháng cự
– Giai đoạn quý 4/2020 – quý 1/2021: giai đoạn phục hồi
– Giai đoạn quý 2/2021 – nay : giai đoạn điều chỉnh trong dịch bệnh.

Cụ thể:
– Trong 3 quý đầu năm 2018 thị trường khu vực có sự tăng trưởng tương đối tốt do hưởng lợi đà tăng phục hồi giai đoạn trước nhưng thanh khoản không quá lớn, tập trung nhiều ở dự án Kim Long, Golden Hills, đặc biệt có sự trở lại của dự án Eco Charm với khu vực giai đoạn 2 mở bán mới (hàng sơ cấp tháng 6/2018), thị trường tăng trưởng khá nhanh về giá. Ví dụ dự án Golden Hills, quy mô 400ha (phần mở rộng 900 ha), trong 3 quý đầu năm 2018 giá có tăng trưởng tương đối tốt nhưng thanh khoản không quá lớn, mức giá phát triển từ 9-13tr/m2 lên 13-18tr/m2. Gami Eco Charm tăng trưởng từ 12-14tr/m2 đạt 15-18tr/m2, dự án Kim Long City (khu E) từ 18-22tr/m2 đạt 21-25tr/m2, dự án Lakeside Palace cũng tương tự: từ 11-14tr/m2 đạt 14-16tr/m2.

– Bước sang quý 4/2018, thanh khoản bắt đầu tăng đều đặn theo từng tháng và giá cũng tăng nhanh theo. Thời điểm này nhu cầu mua trong thị trường tăng dần theo hiệu ứng FOMO, người người nhà nhà cuốn vào việc mua bán đất đai. Bên cạnh đó thời điểm này CĐT và các đơn vị PTDA cũng chớp thời cơ tung hàng loạt sản phẩm sơ cấp bổ sung nguồn cung cho thị trường (giai đoạn 3 dự án Eco Charm – tháng 12/2018, khu C2, khu E, tiểu khu B1 dự án Golden Hills – quý 1/2019), cộng thêm hiệu ứng truyền thông giúp đẩy giá rất nhanh và giúp thị trường hấp thụ gần như toàn bộ sản phẩm đưa ra. Việc bán sang tay diễn ra nhanh và phổ biến ở tất cả các dự án, giá tăng theo từng tuần, từng ngày và đạt mức tăng kinh khủng nhất vào sau Tết, đạt đỉnh vào cuối tháng 3/2019. Golden Hills đạt mốc đỉnh 23-30tr/m2(đường 7m5) (tăng gần gấp đôi chỉ trong vòng 6 tháng). Eco Charm đạt mức giá 22-30tr/m2 (đất biệt thự) (mỗi sản phẩm lãi từ 1.3 tỷ – 2 tỷ so với gián bán t từ CĐT. Lakeside Palace đạt 22-25tr/m2 (đường 5m5) và Kim Long City đạt 38-43tr/m2 (đường 7m5).

– Sau khi lập đỉnh vào tháng 3/2019, thị trường bắt đầu giảm thanh khoản khi mức giá đã quá cao, xuất hiện hiện tượng xì hơi, bong bóng bắt đầu nổ, cộng thêm nhiều yếu tố khác như khủng hoảng pháp lý ở các dự án phía Điện Ngọc, cũng như dòng tiền chốt lời ở Đà Nẵng chảy vào các dự án khu vực khác, điển hình là Nhơn Hội-Quy Nhơn khiến thanh khoản lập tức giảm mạnh, giá tuột mạnh ở tất cả các dự án. Trong vòng 12 tháng kể từ khi lập đỉnh, giá đã mất tầm 35-40% giá trị so với giá đỉnh. Trong giai đoạn này Golden Hills về mức 16-23tr/m2 vào quý 1/2020, lúc này thị trường chỉ ghi nhận rất ít giao dịch, chủ yếu nằm ở những sản phẩm có sổ ở khu A, còn những sản phẩm vừa được CĐT bán ra gần như mất thanh khoản hoàn toàn. Eco Charm, Lakeside hay Kim Long cũng cùng chung số phận mất thanh khoản nặng, giao dịch chỉ lác đác khi những nhà đầu tư có lực tiền yếu buộc phải bán tháo để thu hồi vốn, giá giảm còn 17-20tr/m2 (Eco Charm, Lakeside Palace đường 5m5), 31-34tr/m2 (Kim Long đường 7m5).

– Bước vào quý 2/2020 dịch bệnh xảy ra ngay tại Đà Nẵng, thành phố thực hiện giãn cách xã hội trong gần 2 tháng (7/2020 đến 9/2020) càng làm thanh khoản mong manh ở đây thảm hơn, giao dịch cực ít, giá rao giảm dần theo thời gian nhưng ko giảm không quá nhiều như trước, thị trường lúc này đạt mức thấp nhất (đáy) vào đầu quý 3/2020. Giá rao bán của các sản phẩm giảm dần, áp lực bán ra là lớn nhất đối với những nhà đầu tư có dòng tiền yếu kém, các sản phẩm “sụp hầm” xuất hiện càng ngày càng nhiều, lúc này có dòng tiền đi thu mua các sản phẩm này giúp thị trường bước vào giai đoạn kháng cự trong 2 quý tiếp theo.

– Giai đoạn tiếp theo kéo dài khá ngắn, trong tầm 4 tháng (9/2020 đến 12/2020), việc giá mất rất nhiều so với giá đỉnh (gần 50% tùy sản phẩm) cùng với việc khống chế đợt dicjhh thứ 2 thành công và khá nhẹ nhàng khiến những người có dòng tiền mạnh và lạc quan nhìn nhận được cơ hội đầu tư nên dòng tiền bắt đáy bắt đầu luân chuyển. Các sản phẩm thấp nhất được giao dịch, mặt bằng giá ổn định hơn và bắt đầu có xu hướng tăng dần theo thời gian. Golden Hills đạt mức 14-23tr/m2, Eco Charm : 15-20tr/m2, Lakeside: 17-21tr/m2 (giá rao có nhỉnh hơn do thanh khoản được một số sp giá thấp ở quý 1/2020), Kim Long City: 28-31tr/m2.

– Giai đoạn quý 4/2020 và quý 1/2021 có chuyển biến tốt do dịch bệnh cũng đã ổn định và một số thông tin đầu tư phát triển hạ tầng như: bố trí vốn để bước đầu thực hiện dự án Cảng Liên Chiểu, khởi động dự án Vinpearl Làng Vân, cộng thêm việc thông qua đồ án điều chỉnh quy hoạch thành phố… cùng với hiệu ứng sóng lan tăng trưởng của khu vực Hòa Xuân và khu vực khác cùng với đà ở giai đoạn trước, tâm lý người bán được đẩy lên một chút và mức giá cũng nhích nhẹ lên. Golden Hills đạt tầm 17-25tr/m2 vào quý 2/2021. Giai đoạn này có thanh khoản tăng khá tốt, tập trung vào các lô đã có sổ ở khu A5,A4, bên cạnh đó loại hình HĐ ở A6 cũng được tìm mua do tổng giá thấp. Eco Charm cũng có những phục hồi tốt về thanh khoản, số lượng nhà đầu tư săn mua cũng nhiều hơn, giá đạt: 15-24tr/m2 (chạm về trên mức giá bán ra từ CĐT của GĐ 3, lượng giao dịch tăng đột biến vào cuối tháng 3, đầu tháng 4 do xuất hiện dòng tiền chốt lời từ phía Quảng Ninh đổ về), sản phẩm nhà liền kề (cả xây hoặc chưa xây) cũng được săn đón do có thông tin sổ đã cấp về CĐT, giá loại hình này đạt 23-25tr/m2 (đã xây). Lakeside tăng cũng khá ấn tượng đạt 21-24tr/m2. Kim Long đạt mức: 29-33tr/m2 (do có một số thông tin về việc ra sổ cho dự án và CĐT cũng triển khai xây dựng lại các Shophouse).

– Sau giai đoạn tăng trưởng ngắn cuối tháng 3, đầu tháng 4/2021 ghi nhận lượng thanh khoản giảm nhiều, lý do là mức giá tăng nhanh trong thời gian ngắn khiến tâm lý thị trường cảm thấy rủi ro, cùng với dòng tiền phân tán trong thị trường các khu vực khác không còn luân chuyển nhiều nữa. Đầu tháng 5 dịch bệnh lại bùng phát khiến thị trường mất thanh khoản hoàn toàn, đến nay vẫn chưa có ghi nhận giao dịch mới, mức giá tạm thời cũng không có cơ sở để biến động. Hiện tại thành phố vẫn còn thực hiện lockdown nhưng cũng có ghi nhận có phát sinh nhu cầu mua sản phẩm “sụp hầm” nhưng nhìn chung tâm lý thị trường cũng còn nhiều dè dặt.

Ngoài những dự án SPE.R nêu ở trên, còn một số dự án khác hoặc khu TĐC tại khu vực mà chúng tôi không đưa vào vì SPE.R cho rằng sản phẩm đó không thuộc phổ chung của thị trường và không có nhiều tác động đến dòng tiền chủ lực của nhà đầu tư. Ngoài ra trong năm 2019, việc hướng dẫn thực hiện kết luận thanh tra 2852 về sai phạm trong sử dụng đất đai cùng với việc hàng loạt dự án BĐS dính vào lùm xùm với khách hàng cũng khiến khủng hoảng pháp lý lan đến khu vực này. Thực chất một số dự án như Dragon Smart City, Kim Long khu E, Đà Nẵng New City,… vốn cũng tồn tại một số vấn đề có thể tạm gọi là “liên quan đến pháp lý”, chỉ là chưa ai để ý đến. Cho đến khi việc lỗ hổng trong quản lý đất đai cùng với việc các nhiều CĐT lách luật rồi vướng vào rắc rối với khách hàng được khui ra ở nhiều nơi khiến khách hàng ở đây chú ý đến và đưa ra. Dễ thấy nhất là việc chậm ra sổ ở đa phần các dự án trong khu vực này cũng góp phần không nhỏ khiến mức giá tăng chậm hơn và tụt giá nhanh hơn so với khu vực khác.

3. Định hướng phát triển và quy hoạch tương lai:
Đây là khu vực có diện tích lớn nhất, quỹ đất còn nhiều. Hiện tại quỹ đất đã có dự án cam kết nằm phần nhiều ở đây nên nhìn về tương lai, thị trường ở đây còn nhiều dư địa để phát triển.
Một số thông tin về các dự án đầu tư lớn mang tính tích cực cho thị trường có thể kể đến như:
– Cảng Liên Chiểu: Đây là dự án thuộc lĩnh vực cảng biển quốc gia có tính chất kết nối liên vùng và khu vực Đông Nam Á, thúc đẩy phát triển thông thương hàng hóa của tuyến hành lang kinh tế Đông Tây, tạo thuận lợi cho thương mại, đầu tư và phát triển kinh tế – xã hội cho vùng miền Trung và Tây Nguyên. Hiện tại, dự án đã bước vào giai đoạn thực hiện bước đầu. Đây hứa hẹn là động lực rất lớn để phát triển kinh tế cũng như thị trường BĐS khu vực lân cận khi tính thu hút đầu tư và vai trò trong vận tải, logistic cũng như phục vụ các khu công nghiệp, công nghệ cao (vốn đã tập trung ở đây) sẽ kéo theo rất nhiều công ăn việc làm.
– Khu công nghệ cao, công nghệ thông tin tập trung: là 1 trong 3 khu CNC của cả nước, hiện tại KCN Đà Nẵng vẫn đang trong giai đoạn phát triển và kêu gọi đầu tư, một số công ty lớn trên thế giới cũng đã thực hiện đầu tư ở đây như tập đoàn AUC (sản xuất linh kiện hàng không vũ trụ), Fujikin International… Đến nay đã thực được 3.111 tỷ đồng (35.2% tổng mức đầu tư).
– Dự án khu du lịch Xuân Thiều do tập đoàn Mikazuki (Nhật Bản) làm chủ đầu tư trên diện tích hơn 12 ha với tổng vốn 2.420 tỷ đồng, hiện tại đã đi vào hoạt động giai đoạn 1. Khi đi vào hoạt động, dự án Mikazuki Spa & Hotel Resort sẽ góp phần tạo điểm nhấn cho phát triển kinh tế tại quận Liên Chiểu nói riêng, Đà Nẵng nói chung. Đóng góp vào nguồn thu ngân sách của địa phương cũng như tạo thêm sản phẩm du lịch – dịch vụ hấp dẫn cho khu vực này.
– Dự án Vinpearl Làng Vân: cuối tháng 3/2021, Tập đoàn Vingroup đã chính thức khởi động dự án Khu phức hợp du lịch và nghỉ dưỡng Làng Vân với tổng vốn dự kiến 35.000 tỷ đồng. Dự án Làng Vân được quy hoạch trên khu đất có diện tích gần 1.000 ha được kỳ vọng sẽ hình thành một khu phức hợp du lịch đô thị phát triển hài hòa với môi trường tự nhiên, giúp gắn kết các không gian nhà ở, tiện ích cộng đồng, thương mại và dịch vụ giải trí. Đây hứa hẹn là điểm nhấn đặc sắc và thu hút nhiều sự quan tâm của thị trường cũng như là động lực tăng giá không thể chối cãi của cả thị trường khu vực lân cận (Vin đến đâu giá tăng đến đó mà).

Nhìn vào tình hình quy hoạch và định hướng phát triển trong tương lai, khu vực này vẫn còn rất nhiều không gian để thị trường phát triển. Kì vọng thì có nhiều nhưng vấn đề đối với các nhà đầu tư là kì vọng đó đã được mua hay chưa, đã được đưa vào giá mua chưa. Câu trả lời sẽ là của riêng mỗi người với mỗi góc nhìn khác nhau, bài viết này là để cung cấp thông tin cho người đọc nên SPE.R sẽ không đưa ra nhận định và bình luận chủ quan của mình.

Bài viết về khu vực Tây Bắc xin được dừng tại đây, trong kỳ tiếp theo SPE.R sẽ tập trung vào khu vực Hòa Xuân-Cẩm Lệ, mời mọi người đón đọc.
Trân trọng cám ơn!

Tác giả: SPER – Trung Phạm
Ảnh: Báo cáo thị trường BĐS Đà Nẵng – SPE.R

P/s: Thông tin trên được SPE.R tổng hợp và tham khảo từ nhiều nguồn mà chúng tôi cho rằng đáng tin cậy. Vui lòng để nguồn khi chia sẻ để tôn trọng công sức của người tổng hợp. Trân trọng!

#batdongsan #sper #danang #nghiencuuthitruong #tonghopthitruongbatdongsandanang #lichsuthitruongbđsdanang #TayBacDaNang #LienChieu

Tiếp tục Seri "TỔNG HỢP THỊ TRƯỜNG BĐS ĐÀ NẴNG 2019-NAY" - Tiep tuc Seri TONG HOP THI TRUONG BDS DA NANG
Tiếp tục Seri "TỔNG HỢP THỊ TRƯỜNG BĐS ĐÀ NẴNG 2019-NAY" - 1636311611 578 Tiep tuc Seri TONG HOP THI TRUONG BDS DA NANG
Tiếp tục Seri "TỔNG HỢP THỊ TRƯỜNG BĐS ĐÀ NẴNG 2019-NAY" - 1636311611 787 Tiep tuc Seri TONG HOP THI TRUONG BDS DA NANG
Tiếp tục Seri "TỔNG HỢP THỊ TRƯỜNG BĐS ĐÀ NẴNG 2019-NAY" - 1636311611 517 Tiep tuc Seri TONG HOP THI TRUONG BDS DA NANG

Nguồn bài viết:
https://www.facebook.com/groups/2458568224213476/permalink/5882849615118636
Đã được chia sẻ 8 lần, thích 35 lần.

2 bình luận về “Tiếp tục Seri “TỔNG HỢP THỊ TRƯỜNG BĐS ĐÀ NẴNG 2019-NAY””

Viết một bình luận