TÌM HIỂU CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN – ĐẦU TƯ BĐS CÁ NHÂN


TÌM HIỂU CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN – ĐẦU TƯ BĐS CÁ NHÂN
(PHẦN 5.2)
Tác giả: Trần Minh BĐS

3.CHU KỲ VÙNG ĐẤT:
Đây là chu kỳ tôi muốn chia nhỏ để nói rõ hơn trong chu kỳ tổng quan bất động sản. Như anh chị đã biết bao giờ giai đoạn khởi động cũng sẽ là tại các thành phố lớn, ở trung tâm, như Hà Nội và Hồ Chí Minh, đơn giản thôi nơi mà các chủ đầu tư dễ kiếm tiền, nơi nhiều người có tiền, như vậy là sẵn thị trường.

Thường các chủ đầu tư sẽ chọn các sản phẩm để ở để bán nhanh nhất, sau một giai đoạn hạn chế, hay chậm thì nhu cầu để ở là luôn luôn lớn, thực tế thì nhu cầu mua nhà để ở của người dân tại 2 thành phố lớn nhất cả nước này luôn lớn hơn nhiều lần sản phẩm được cung cấp ra thị trường.
Ngày nay việc phát triển các đô thị vệ tinh đang được phát triển, tiếp nối chu kỳ trước, khắp các hướng Bắc, Đông, Tây, Nam quanh thành phố sẽ đều phát triển, hiện có thể là các huyện, các quận ít được quan tâm, nhưng rồi sẽ đều được phất lên nhờ sự phát triển các của các đô thị vệ tinh. Như tại Hà Nội với Vinhomes họ cũng đã quy hoạch 5-6 đô thị vệ tinh theo các hướng từ vài trăm tới cả nghìn hecta, và điều đó sẽ làm cho giá đất tăng trưởng chóng mặt.

Không phải ai cũng có điều kiện để đầu tư ở Hà Nội, tất nhiên là yêu cầu số một khi đầu tư là điều kiện tài chính, có bao nhiêu để chọn đúng thị trường. Như vậy có thể thấy cơ hội ở khắp mọi nơi do tùy điều kiện tài chính mà chúng ta chọn đầu tư vào đâu. Với tôi thích các vùng đất hoang sơ, chưa một lần tăng giá.

Chu kỳ vùng đất bất kỳ, đều được tăng giá theo việc quy hoạch từ xã, thị trấn, thị xã, thành phố loại: I, II, III hay thành phố trực thuộc TW quản lý. Đây là đơn giản nhất theo cấp độ hành chính mà Việt Nam quy định. Khi là thành phố thì mở rộng, hay quy hoạch thêm… đều làm cho vùng đất đó phát triển.

Gần nhất ngay tại Hà Nội có việc, huyện Hoài Đức, hay huyện Đông Anh, huyện Thanh Trì quy hoạch lên quận, và thông tin ngày càng đến gần thì giá đất lại tăng càng cao, như Hoài Đức đất ven thị trấn tăng gấp 2, gấp 3 mặc dù mới có thông tin, mặc dù chưa chính thức lên quận. Đây là chu kỳ cấp huyện.

Các anh chị thấy tại các tỉnh thành, trước đây một số dịch vụ tiện ích chỉ có ở các thành phố lớn, như siêu thị, đô thị, bệnh viện, công viên…nhưng ngày nay kinh tế phát triển các dịch vụ tiện ích đó được đầu tư về các tỉnh, cũng làm cho vùng đất đó tăng giá và đó là cơ hội đầu tư lớn, mua-bán đừng bao giờ bỏ qua. Có thể với các thành phố lớn nó là bình thường nhưng tại các địa phương lại là cơ hội đầu tư tuyệt vời.

Gần đây có một người em quê tại huyện Phù Cừ, Hưng Yên có chia sẻ việc đầu tư của cậu ấy ngay tại địa phương và rất thành công. Nếu anh/chị nào đang ở huyện thì biết trước đây tại các huyện chợ trung tâm, thường rất lụp xụp, và tại thị trấn nhỏ thì chỉ có một dọc đường chính là phát triển, không có dãy 2, dãy 3 gì cả. Nhưng khi nhu cầu, kinh tế phát triển việc quy hoạch lại khu chợ trung tâm, hay đô thị mở rộng tại thị trấn sẽ là những cơ hội đầu tư tuyệt vời. Và người em đó đã rất thành công khi mua những căn nhà ngay gần chợ được phân lô bán cho dân (Nếu ở thành phố lớn họ sẽ gọi là shophouse) giá tăng sau 1 năm khi chợ đông đúc trở lại, tăng từ 100-200% giá bán ban đầu. Mà các anh chị biết thường ở huyện thì chỉ có một chợ trung tâm huyện là lớn nhất nhu cầu mua bán là rất lớn và ngày càng tăng giá, một bất động sản rất tốt để tăng dòng tiền.

Như vậy anh chị thấy cơ hội đầu tư ở khắp mọi nơi, nếu anh chị đang ở vùng đất du lịch thì hãy học các vùng đất du lịch khác đã phát triển, nếu anh chị thị trấn hãy nhìn các thị trấn khác đã phát triển, nếu anh chị gần siêu thị, gần dự án hãy nhìn các vùng đất gần siêu thị hay dự án đã phát triển như vậy là sẽ hình dung được tương lai sẽ như thế nào, để quyết định đầu tư.

Chuyện đời là thế, ở làng xã thì muốn lên thị trấn, huyện thì muốn lên quận, ở thị trấn thì muốn lên thị xã, rồi thành phố, ở thành phố thì muốn tới thủ đô, và ở thủ đô thì nhiều người chọn khắp mọi nơi khác thậm chí mua sang hẳn nước ngoài.

Đâu cũng phát triển nhưng thời gian là bao lâu? Câu hỏi này thì lại tùy thuộc vào các chu kỳ khác nữa, như chu kỳ chính trị nơi ấy có phải trọng điểm để phát triển không? Giai đoạn này có phải là thời cơ không? Anh chị thấy nếu như chỉ tại thị trấn với đô thị vài trăm ô, gần chợ vài chục ô thì nhanh thôi, lượng người giàu trong một huyện đó đủ để mua hết, nhưng nếu vùng đất đó là cả một tỉnh thì có khi đến cả chục năm mới phát triển.

Ngay tại Hà Nội có khu Láng Hòa Lạc, quy hoạch khu công nghệ cao đã được 10 năm, nhưng đến nay mới chỉ phát triển được ít, nhiều nhà đầu tư từ 10 năm trước bị tan tác, hay như một vùng đất trong các chu kỳ BĐS đều được coi là ngọc là vô cùng tiềm năng làm bao nhà đầu tư lên bờ xuống ruộng như Phan Thiết với biển đẹp, gần Sài Gòn, với sân bay lưỡng dụng, cao tốc mỗi lần dập dòm làm, làm bao nhà đầu tư ăn quả đắng, tiền chôn và đợi mãi chưa thấy đâu, chỉ có môi giới, giới đầu cơ lướt vát là thịt luộc các nhà đầu tư xanh và thiếu kinh nghiệm. Từ thủ phủ resort, tới thủ phủ vùng đất chôn vùi nhà đầu tư.

Anh chị thấy quan sát chu kỳ chính trị, quan sát sự phát triển định hướng của một quốc gia, tới chu kỳ bất động sản, tới chu kỳ của vùng đất rồi chọn nơi xuống tiền thật sự không đơn giản.

4.CHU KỲ DỰ ÁN:
Mỗi dự án đều có tuổi đời từ lúc các chủ đầu tư nhóm ngó, tới mua xin làm quy hoạch, đầy đủ thủ tục giấy tờ thành dự án, tới lúc khởi công, bán cho người mua và đầu tư tới lúc vào khách hàng nhận nhà là cả một hành trình dài. Và có nhiều dự án từ lúc ý tưởng, thậm chí quy hoạch đã xong nhưng 5 năm, 10 năm cũng chưa xong.

Tôi vừa liệt kê các giai đoạn 1 của dự án, tuy có nhanh chậm thì tùy vào năng lực của mỗi chủ đầu tư. Nhưng mỗi giai đoạn chính là thời điểmcác anh chị quyết định đầu tư các khác nhau:

+Giai đoạn thông tin, quy hoạch tới công bố báo chí: Đây là giai đoạn thường dành cho những nhà đầu tư đi săn, họ nắm bắt được thông tin, mua sớm nhất, có thể là mua xong bán ngay , hoặc mua gom số lượng lớn để được đền bù. Giá họ mua thường siêu rẻ, và lợi nhuận rất lớn. Điều kiện cần là nắm bắt thông tin nhanh và chuẩn xác, rủi ro là quy hoạch đó không được duyệt. Lúc này họ mua đất xung quanh dự án, vì dự án chưa bán.

+Giai đoạn thông tin chính: Đây là giai đoạn mà hình thành rõ ràng hơn, với những chứng cứ mười mươi, khi có đầy đủ thông tin quy hoạch là dự án đã có ở đây, đây cũng là lúc mà thị trường sôi động nhất, mua bán tấp nập diễn ra liên tục, đẩy giá đất xung quanh lên nhanh. Với nhà đầu tư lướt thì họ sẽ mua nhanh bán nhanh trong giai đoạn này, rủi ro ở đây là kể cả có đầy đủ quyết định việc công bố dự án, nhưng ngày làm thì chưa có, thì cũng chưa biết bao giờ đất mới có giá trị sử dụng.

+Giai đoạn khởi công và mở bán đợt đầu: Giai đoạn này thì quá rõ ràng, nếu một dự án lớn họ sẽ chia làm nhiều giai đoạn mở bán, như vậy đến lúc này có 2 thị trường được hình thành, đất ngoài dự án đã được đẩy đẩy cao lên mức gấp nhiều lần ban đầu, lúc này đất ngoài dự án đầu tư sẽ khó tăng trưởng mạnh nữa.

Còn với BĐS trong dự án thì là cơ hội đầu tư mới, tùy vào chiến thuật bán hàng của chủ đầu tư, giai đoạn đầu thường các chủ đầu tư sẽ chọn bán giá thấp, để thu hút khách hàng, bán hàng để có vốn triển khai các giai đoạn sau, và lúc này khi dự án chưa hình thành rõ ràng các tiện ích, các tòa nhà, đường; giá để bán được hàng thì bán giá sẽ mềm hơn, và các chủ đầu tư thường hứa hẹn tăng giá trong các giai đoạn sau.

Và với những người đầu tư lúc này nến phân tích được chủ đầu tư làm tốt có uy tín thì đầu tư giai đoạn này thường có lời. Rủi ro là nếu gặp phải CĐT yếu năng lực sẽ không thực hiện được dự án, không bán được hàng dự án mãi trên giấy thì Nhà đầu tư sẽ chôn vốn rất lâu.

5.CHU KỲ MÔI GIỚI:
Một trong những nguyên nhân làm cho mua bán sôi động, giá cả tăng nhanh chóng chính là môi giới, và môi giới thì như các loài chim di cư họ sẽ bay theo mùa, chỗ nào kiếm ăn được họ sẽ bay tới.

Đặc biệt khi đầu tư vào một vùng đất được bỗng dưng quy hoạch là đặc khu, hay vùng đất du lịch, chỉ trong vòng vài tuần có hàng trăm môi giới sẽ kéo đến dù là ở Phú Quốc, Hay Vân Đồn, Hay Nha Trang, Đà Nẵng, Quy Nhơn, … lượng môi giới di cư này khi đến lập tức sốt, đầu tư bất động sản nhiều nhà đầu tư bị tâm lý, khi 1 nhà đầu tư gặp 5 môi giới bảo sốt, bảo hết hàng thì là sốt.

Rõ ràng đây là lực lượng truyền thông tin đi khắp 4 phương, tới hàng trăm hàng nghìn các nhà đầu tư.
Nhưng vì là những môi giới di cư, những môi giới bán hàng theo chiến dịch, bán hàng theo dự án, bán hàng theo công cty, họ được đào tạo để bán dự án đó theo một 1 chiều là phải chốt khách. Và khi kết thúc họ lại ào ào di cư sang vùng đất mới, những người mua sau, những người sau khi hồi tỉnh, những người mua mà chưa rõ mục tiêu của mình khi mua, thì gặp phải rủi ro như đọng vốn, mất giá, tự tạo thêm công việc của họ cho mình…

Thế nên, mua trước khi môi giới đến, bán trước khi môi giới đi, là cách tốt nhất. Hoặc khi đầu tư nhà đầu tư cần rõ ràng mục tiêu, thời gian và hiểu được những rủi ro khi đầu tư, để không phải thêm việc vào mình.

Các phần trong loạt bài viết ĐẦU TƯ BĐS CÁ NHÂN – TÁC GIẢ TRẦN MINH BĐS:

TÌM HIỂU CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN (PHẦN 5.1)
https://www.facebook.com/photo/?fbid=4213501172100605&set=gm.545910566526862

CƠ CẤU LẠI DANH MỤC ĐẦU TƯ (PHẦN 4)
https://www.facebook.com/photo/?fbid=4209180612532661&set=gm.545069936610925
LẬP MỤC TIÊU VÀ KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ (PHẦN 3)

PHÂN LOẠI CÁC KIỂU NHÀ ĐẦU TƯ TRONG BẤT ĐỘNG SẢN (PHẦN 2)
https://www.facebook.com/photo/?fbid=4203484469768942&set=gm.543943290056923

TƯ DUY ĐẦU TƯ BĐS CÀNG SỚM CÀNG TỐT (PHẦN 1)
https://www.facebook.com/photo/?fbid=4200681746715881&set=gm.543357170115535

TÌM HIỂU CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN - ĐẦU TƯ BĐS CÁ NHÂN - TIM HIEU CHU KY BAT DONG SAN DAU TU

Nguồn bài viết:
https://www.facebook.com/groups/288976568886931/permalink/546276999823552
Đã được chia sẻ 21 lần, thích 66 lần.

7 bình luận về “TÌM HIỂU CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN – ĐẦU TƯ BĐS CÁ NHÂN”

Viết một bình luận