TỪNG LOẠI HÌNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN – ĐẦU TƯ BĐS CÁ NHÂN (PHẦN 7)


TỪNG LOẠI HÌNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN – ĐẦU TƯ BĐS CÁ NHÂN (PHẦN 7)
Tác giả: Trần Minh BĐS

Có rất nhiều chiến lược đầu tư bất động sản khác nhau, mỗi loại thì lại có một đặc thù riêng, phù hợp với chiến lược đầu tư theo chu từng chu kỳ, từng thị trường, từng nhà đầu tư khác nhau, khi đi vào từng loại thì anh chị phải nhớ đi từ CHU KỲ tới dòng sản phẩm.
Tôi có thể ví dụ như này:
Chu kỳ Chính Trị: Coi BĐS du lịch là mũi nhọn kinh tế.
Chu kỳ vùng đất: 2014-2019: Thì các tỉnh có tiềm năng về du lịch biển, điều kiện tự nhiên tốt đều rất phát triển như: Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hạ Long, Quy Nhơn, …Giá đất tăng gấp 2 đến 3 lần? những vùng đất biển được phát triển và bán hàng đắt như tôm tươi, và ta thấy ĐẤT NỀN ven biển phát triển rực rỡ, bất động sản nghỉ dưỡng phát triển rực rỡ thế nào.
Vậy tiếp đây 2023-2028 anh chị có chọn được cho mình vùng nào sẽ phát triển không? có phải là BIỂN tiếp? Không, theo tôi là không. Biển đã nhiều và không còn nóng nữa, du lịch đâu chỉ có biển, mà còn du lịch trải nghiệm khám phá, du lịch di sản? và sau biển đây sẽ là xu hướng du lịch tại Việt Nam, vậy Quảng Bình với hệ thống hang động nhất thế giới, Huế với di sản văn hóa? mà lại không ở đâu có thể có và thay thế? Anh chị sẽ chọn sản phẩm gì để đầu tư tại 2 địa phương này? vâng vẫn là đất nền nhỉ? vì ta thấy có trải nghiệm quá tốt trong chu kỳ 2014-2019 vừa rồi.
Một ví dụ nữa:
Chu kỳ chính trị: Việc phát triển công nghiệp sản xuất, tạo công ăn việc làm. Bất động sản công nghiệp sẽ phát triển?
Chu kỳ vùng đất: Vậy vùng đất nào sẽ phát triển BĐS công nghiệp tốt? Hải Phòng, Bắc Giang, Quảng Ninh, Vũng Tàu… Và ta sẽ đi tìm đất để đầu tư, xây dựng kinh doanh các dịch vụ quanh các khu công nghiệp tạo dòng tiền? Ta đang ở đầu xu hướng bất động sản công nghiệp, giống như khi đầu tư bất động sản du lịch những năm 2016.
Trên là một vài ví dụ để anh chị thấy CHU KỲ CHÍNH TRỊ rất quan trọng, SAU ĐÓ CHU KỲ VÙNG ĐẤT, ở một đất nước đang phát triển như Việt Nam còn rất nhiều thứ thiếu từ cơ sở hạ tầng, mở rộng đô thị, các tiện ích sống mới, các loại hình du lịch, phát triển công nghiệp… khi có đều là những lý do khiến cho bất động sản tăng giá mạnh.
Thế nên đầu tư bất động sản Việt Nam nhiều khi không giống đâu, bởi nhìn lên thì các nước đã phát triển qua giai đoạn này từ lâu, không còn những cơ hội như vậy, đầu tư bất động sản tại Việt Nam cần nhiều trải nghiệm và phân tích vĩ mô nhiều hơn.
Và các loại hình đầu tư bất động sản phổ biến ở Việt Nam là gì? tôi xin liệt kê như sau và sẽ đi vào chi tiết từng loại phổ biến và tôi có trải nghiệm nhiều nhất (Đất nền và Đầu cơ đón quy hoạch).
Về cơ bản thì chúng ta có thể nhận thấy các loại hình đầu tư bất động sản như sau:
9.1.1. Đất nền
9.1.2. Đầu cơ đón đầu quy hoạch
9.1.3. Chung cư
9.1.4. Nhà phố/ shophouse
9.1.5. Văn phòng/ Officetel
9.1.6. BĐS Nghỉ dưỡng
9.1.7. Thuê cho thuê
9.1.8. Lưu trú: Nhà trọ, homestay, nhà nghỉ…
9.1.9. Mua sửa lại xong bán
9.1.10. Đầu tư bất động công nghiệp
9.1.11. Phát triển dự án
Các anh chị cũng biết nếu có kiến thức và trải nghiệm chỉ cần chọn một dòng sản phẩm và làm sâu tại một thị trường, vùng đất cụ thể thì cũng có thể tăng tài sản của mình nên nhiều lần với một trong số các loại hình bất động sản trên. Và hiếm khi có một người nào mà đầu tư giỏi tất cả các dòng bất động sản được liệt kê ở trên, chúng ta có thể chọn 1 hoặc 2 dựa trên khả năng, năng lực và kiến thức mở rộng của mình để chuyên sâu.
9.1.1. ĐẤT NỀN
Đây là loại hình bất động sản phổ biến trong giai đoạn vừa qua, và rất nhiều nhà đầu tư thích loại hình này. Câu nói nổi tiếng là nếu không biết mua gì thì cứ mua đất, vất đấy kiểu gì cũng tăng giá. Đất nền là loại hình đầu bất động sản vừa tiền, dễ thanh khoản, nhu cầu thật nhiều, tăng giá nhanh… là những ưu điểm của đất nền.
Đất nền được phân lô bởi các công ty, hay còn gọi là chủ đầu tư hoặc được đền bù cho dân khi nhà nước lấy đất làm đường, dự án là đất tái định cư, dựa trên nhu cầu của người dân, đăng ký với trung tâm quỹ đất, hàng năm sẽ có chỉ tiêu Đấu giá (đất đấu giá) để phục vụ nhu cầu tăng dân số tại địa phương. Ngoài ra còn đất thổ cư của người dân.
Tôi chia làm 04 nhóm đất nền.
A. Nhóm đầu tiên là mục đích là đất nền ở:
Thường là các khu tái định cư, đất đấu giá, phân lô ven đô thị, phát triển mạnh trong vài năm trở lại đây từ xã, thị trấn, tới ven các đô thị.
Đặc thù của loại đất nền ở là quãng tăng giá không cao, đầu tư giai đoạn đầu sớm có lợi nhuận, nếu để lâu dài dễ đọng vốn, tăng giá chậm, sáng đèn chậm, việc di dân đến ở chủ yếu là nhu cầu tại địa phương.
Bởi trong những năm qua việc phân lô bán nền đôi khi quá nhu cầu ở thật của người dân, việc buông lỏng quản lý, cũng như sự hám lợi nhuận của các chủ đầu tư khiến cung vượt quá nhu cầu thật sự. Bù lại loại đất nền để ở này thường có pháp lý an toàn.
Người đầu tư Nhóm đất nền ở này thường phải sát thông tin, giai đoạn đầu tư ngắn, nhanh nhạy thị trường mới mong quay vòng vốn, và tránh đọng vốn.
B. Nhóm đất nền thứ 2 rất phát triển trong chu kỳ vừa qua:
Đất nền du lịch, hay đất nền tại các thành phố du lịch. Anh chị thấy rất phát triển trong những năm qua tại các tỉnh, thành phố như Quảng Ninh, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quy Nhơn, Mũi Né, Vũng Tàu…
Đặc thù của của đất nền du lịch là quãng giá tăng cao, tăng giá nhanh, mua bán đối tượng rộng bởi nhu cầu của nhiều nhà đầu tư ở khắp nơi.
Đặc biệt sự hấp dẫn của Đất nền DU LỊCH được tập trung truyền thông trong những năm qua làm cho dòng bất động sản này hấp dẫn khủng khiếp, tạo sóng gió khắp nơi khi ăn theo những chủ đầu tư lớn.
Nhưng cũng chính vì bức tranh một màu, quảng cáo truyền thông là để bán hàng, làm cho những vùng đất với sự phát triển du lịch cảm tưởng như nhất thế giới, rồi cả thế giới đến Việt Nam, mà nhiều người bị ru ngủ, tưởng rằng giá sẽ tăng không có điểm dừng, tưởng rằng sẽ vào ở, tưởng rằng cứ đất nền ở khu du lịch là tăng giá, là kinh doanh được, kiểu câu nói mua ở đấy làm gì cũng sống khiến nhiều người không chốt lời, hoặc vào giai đoạn sau ở dòng này bị mắc kẹt, hoặc giá giảm 30-50% khi dịch bệnh, nhiều người đã hiểu ra “à thì ra là thế”…
Việc buông lỏng quản lý, phân lô bán nền khắp nơi như Nha Trang, Đà Nẵng, hay như một hòn đảo giữa biển như Phú Quốc cũng bị ngập lụt, một hòn đảo thiếu nước ngọt mà người ta cứ muốn phân lô, đẩy càng nhiều người ra ở càng tốt…và bằng chứng là hàng loạt các lãnh đạo quản lý nhà nước bị kỷ luật liên quan đến đất đai.
Ưu điểm của đầu tư đất nền du lịch:
• Quảng giá tăng cao.
• Nhiều hình thức bán hàng.
• Người dân còn chưa hiểu.
• Tập khách hàng mua rộng.
Rủi ro:
• Lấp đầy dân số chậm.
• Ảnh hưởng bởi thiên dịch, kinh tế.
• Khó bán khi không có sóng.
• Gặp nhiều rủi ro về pháp lý, bởi các dự án hình thành trong tương lai.
• Nhà đầu tư muốn đầu tư có lãi và an toàn thường phải chọn những vùng đất mới, hoang sơ nhưng có điều kiện để phát triển du lịch để đầu tư đón trước.
C. Nhóm đất nền thứ 03 là đất nền ven khu công nghiệp:
Đất nước ta đã đi qua giai đoạn TÀI NGUYÊN, rừng vàng biển bạc đã và đang cạn, và gần đây là đất, rồi tiếp đến muốn nằm trong chuỗi cung ứng toàn cầu thì phải sản xuất, Nhật, Hàn, Trung Quốc muốn có có các sản phẩm thương hiệu mạnh trên thế giới đều phải qua giai đoạn gia công sản xuất cho các hãng, công nghiệp đã phát triển ở Việt Nam từ lâu nhưng còn manh mún, yếu kém về cơ sở hạ tầng, chất lượng nguồn nhân lực, quản lý, vận tải…
Nhưng trong những năm tới đây thì việc phát triển công nghiệp đồng bộ là việc quan trọng, chúng ta có thể nói tới thời kỳ đại công nghiệp chính là trong giai đoạn 2020-2030 này.
C.1.Đặc điểm đất nền ven khu công nghiệp:
Thường có giá khởi điểm thấp, 2-3tr, tới 6-8tr/m2, Bởi các khu công nghiệp lớn thường làm ở xa đô thị, chuyển đổi từ đất nông nghiệp, đầm… mà thành.
Sau khi có quy hoạch thì tăng nhanh, thời điểm sốt thì có thể giá trên 20tr/m2 giá cao tùy thuộc vào quy mô của khu hay cụm công nghiệp, và giai đoạn ổn định thì khoảng 15-25tr/m2.
C.2.Đối tượng Khách hàng sử dụng cuối:
Thường là công nhân làm trong khu công nghiệp, hoặc những nhà đầu tư xây dựng nhà, hàng quán cho thuê. Những nhà đầu tư sớm dưới giá 10tr có thể hy vọng bạn lúc 15-20tr/m2 trong thời gian từ 6-10 năm, hoặc với ai có khả năng kinh doanh, vị trí ô đất đẹp, là người địa phương có thể giữ lại để khai thác kinh doanh dòng tiền, còn với những người mua giá cao mà khai thác kinh doanh dòng tiền sẽ không hiệu quả trên lãi vốn.
C3.Rủi ro loại hình này:
Vì đối tượng sử dụng là công nhân di cư từ nhiều nơi đến, nên khi nhà máy, khu công nghiệp đóng cửa thì đất xung quanh giá sẽ giảm không phanh. Điều này tôi đã chứng kiến ở nhiều nơi như tại Bắc Ninh, Bình Dương, …
D. Nhóm đất nền thứ 04 đang là xu hướng – Đất nền ven đô ngôi nhà thứ 2:
Đất nền ngồi nhà thứ 2 không phải bây giờ mới nói đến, mà từ lâu nhiều người đã có xu hướng mua đất ven đô, ngoại thành các thành phố lớn, cách trung tâm từ trên dưới 1h đồng hồ đi xe, để xây những ngôi nhà vườn, cuối tuần về nghỉ ngơi, đặc biệt những nơi có nhiều cây, núi, hồ… phong cảnh đẹp.
Giá thường rất rẻ chỉ từ vài trăm ngàn, đến 1-2 triệu đồng 1m2, vì thế người mua thường mua diện tích lớn, tùy theo sở thích tính cách của chủ nhà mà xây dựng.
Loại hình này chỉ tăng giá khi xung quanh có quy hoạch lớn, hoặc khi các chủ đầu tư lớn về xây, và khó khăn khi bán khi không phải ai cũng có điều kiện, hay thích thú, và bị cạnhh tranh với các ngôi nhà cuối tuần trong các khu đầy đủ tiện ích của các chủ đầu tư.
9.1.2. ĐẦU TƯ BĐS ĐÓN TRƯỚC QUY HOẠCH
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ĐÓN TRƯỚC QUY HOẠCH:
Một loại đầu tư nữa là ở Việt Nam nhiều người làm theo là đầu tư đón trước quy hoạch, như đã giới thiệu ở các phần trước là nhóm khách hàng có thông tin sớm, hay nhóm khách hàng có khả năng phân tích thông tin để mua sớm các vùng đất tiềm năng, sắp công bố quy hoạch, công bố còn làm hay không làm, bao lâu thì tính sau.
Ví dụ trong một bài báo trên báo người lao động, ngày 27/10/2017 có dẫn lời Thượng tướng Lê Chiêm: Cán bộ mua đất ở Long Thành rồi. Và đây là một thực tế.
Đặc điểm loại hình này, là cần phải am hiểu vào kiến thức và quan hệ khi đầu tư, mua đất giá rẻ, và bán ngay khi có lãi, đạt mục tiêu. Vì để lâu rất dễ gặp rủi ro về đọng vốn và quy hoạch.
Ví dụ: như nhiều người mua đất Phú Quốc, mua đất trồng cây lâu năm với giá hơn 20tr/m2, và nếu bị vào quy hoạch không phải là đất ở thì không chuyển đổi được, thì đền bù giá rẻ bèo.

Các phần trong loạt bài viết ĐẦU TƯ BĐS CÁ NHÂN – TÁC GIẢ TRẦN MINH BĐS:

(PHẦN 6) NGUYÊN NHÂN TĂNG GIÁ BĐS VÀ GIÁ TRỊ CỦA BĐS?
https://www.facebook.com/photo/?fbid=4221771614606894&set=gm.547500349701217

(PHẦN 5.2) TÌM HIỂU CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN
https://www.facebook.com/groups/bdsancu/permalink/546276999823552/

(PHẦN 5.1) TÌM HIỂU CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN
https://www.facebook.com/photo/?fbid=4213501172100605&set=gm.545910566526862

(PHẦN 4) CƠ CẤU LẠI DANH MỤC ĐẦU TƯ
https://www.facebook.com/photo/?fbid=4209180612532661&set=gm.545069936610925

(PHẦN 3) LẬP MỤC TIÊU VÀ KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ
https://bitly.com.vn/9ss1wq

(PHẦN 2) PHÂN LOẠI CÁC KIỂU NHÀ ĐẦU TƯ TRONG BẤT ĐỘNG SẢN
https://www.facebook.com/photo/?fbid=4203484469768942&set=gm.543943290056923

(PHẦN 1) TƯ DUY ĐẦU TƯ BĐS CÀNG SỚM CÀNG TỐT
https://www.facebook.com/photo/?fbid=4200681746715881&set=gm.543357170115535

TỪNG LOẠI HÌNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN - ĐẦU TƯ BĐS CÁ NHÂN (PHẦN 7) - TUNG LOAI HINH DAU TU BAT DONG SAN DAU

Nguồn bài viết:
https://www.facebook.com/groups/288976568886931/permalink/549960302788555
Đã được chia sẻ 19 lần, thích 31 lần.

1 bình luận về “TỪNG LOẠI HÌNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN – ĐẦU TƯ BĐS CÁ NHÂN (PHẦN 7)”

  1. Bđs biển luôn luôn hót. Đây là ý kiến riêng.????????
    Dù thăng trầm sao bđs biển luôn luôn giữ được giá trị của nó.
    Nếu cho phép nước ngoài sở hữu bđs nghỉ dưỡng thì bđs càng hót. Nên vin nó tranh thủ đợi luật mới…
    Cơ chế của VN không rõ ràng làm chùn chân các tập đoàn nghỉ dưỡng ( nhất không cho phép người nước ngoài được sở hưu lâu) không thì dân TQ nó mua không còn mảnh nào..ĐN là điển hình.
    2023-2028 bđs ven biển vẫn nở rộ,xưa nay hay mai sau cũng vậy
    Vn đất nước hướng biển mãi mãi là vậy
    Vn là cường quốc du lịch chỉ có hướng về biển thôi còn không thì bao giò làm cường quốc được????????????

    Trả lời

Viết một bình luận