XÁC ĐỊNH QUY MÔ DỰ ÁN THÔNG QUA VIỆC XEM GIẤY TỜ PHÁP LÝ…

Hi chào các bạn, lại là mình, luật sư không thích trích dẫn luật đây.

Hôm rồi thấy có bài đăng trên diễn đàn về việc cư dân chung cư Sài Gòn Gateway treo băng rôn ở dự án. Nghe mọi người đồn và xem phóng sự của VTC Now thì mới biết một trong các lý do mà cư dân phản đối là việc chủ đầu tư sắp lấy khu đất công viên ở phía trước để xây dựng tiếp một tòa nhà có chức năng thương mại (hay chung cư?) cao 25 tầng.

Đây là dự án mình đã từng ghé vô. Nếu so về quy mô thì dự án này không phải rộng so với nhiều dự án khác (khoảng 1,5 ha) hoặc có độ phức tạp về các hạng mục của dự án (hiện chỉ có 2 khối chung cư A, B). Nên nếu quả thật có việc chủ đầu tư sau khi xây xong 2 block chung cư, cư dân đã vô ở mà lại chuẩn bị xây dựng 1 tòa làm thương mại dịch vụ thì chắc chắn phải có sự phê duyệt của cơ quan nhà nước. Nếu đúng như vậy, việc phê duyệt của cơ quan nhà nước sẽ nằm trong 1 trong 2 trường hợp sau:

1. Sự phê duyệt tòa nhà sắp xây đã có từ ban đầu khi phê duyệt dự án

Khu đất công viên của dự án này nằm trong phạm vi diện tích dự án, trong khuôn viên của chung cư. Do đó nhiều khả năng tòa nhà sắp xây này đã được phê duyệt từ ban đầu. Bởi lẽ trong video phóng sự của VTC Now mà mình xem, cư dân nói rằng không hề biết có việc tồn tại của tòa nhà mới này. Khi mua, đơn vị phân phối là ĐXMN và chủ đầu tư cung cấp phối cảnh dự án không hề có tòa nhà mới phía trước này. Cư dân cũng cho hay nếu biết có tòa nhà mới ở ngay phía trước chung cư mình thì không bao giờ mua. Không rõ những người được phỏng vấn nói có đúng 100% hay không? (vì mình biết không phải điều gì khách hàng nói cũng đúng, nhất là khi không được như ý muốn của họ). Nếu quả thật đúng vậy, thì các khách hàng mua từ ban đầu (F1) đã không hề xem các giấy tờ pháp lý của dự án mà chỉ tin vào lời đơn vị phân phối và phối cảnh vẽ. Việc khách hàng mua nhà đất dự án mà không xem pháp lý hoặc xem qua loa, không hiểu là điều phổ biến.

Tuy nhiên điều mình muốn nói ở bài này là việc các bạn hoàn toàn có thể biết được quy mô dự án ngay cả khi dự án chưa xây dựng thông qua việc yêu cầu đơn vị phân phối hoặc chủ đầu tư cung cấp giấy tờ pháp lý và xem thông qua các giấy tờ này, thay vì chỉ dựa vào lời của các sale và bản phối cảnh lung linh. Giống như trường hợp này, tòa nhà sắp xây 25 tầng to hơn con voi nên chắc chắn được thể hiện trong các giấy tờ pháp lý. Người mua chỉ cần đem về đọc cẩn thận là nhận ra.

Vậy những giấy tờ nào thể hiện quy mô dự án? Có rất nhiều loại giấy tờ trong dự án có mô tả về quy mô dự án: chấp thuận chủ trương, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 (hoặc chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng), chấp thuận đầu tư dự án, thiết kế kỹ thuật, giấy phép xây dựng…tuy nhiên không phải giấy tờ nào chủ đầu đầu tư cũng cung cấp.

Trên thực tế ở Tp HCM bạn chỉ cần coi (và chủ đầu tư cũng thường cung cấp) 2 loại giấy tờ sau: QĐ phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 (hoặc chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng) hoặc/và QĐ chấp thuận đầu tư dự án. Trong hai văn bản này có nội dung mô tả về các công trình của dự án như số tầng, số căn hộ để ở và phần thương mại, các khối, diện tích xây dựng các phần, diện tích đất các phần…. Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 có kèm theo các bản vẽ của dự án. Do đó nếu muốn xem bản vẽ tổng thể dự án thì phải xem bản vẽ kèm theo 1/500 (có xác nhận của cơ quan phê duyệt) mới chính xác. Tuy nhiên thường các chủ đầu tư chỉ cung cấp quyết định chứ không cung cấp bản vẽ dự án. Bản phối cảnh lung linh mà khách hàng hay được xem là do chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối tự vẽ, cung cấp, có thể đúng hoặc không. Tuy nhiên chỉ cần xem hai loại giấy tờ nêu trên thì cũng đủ. Các bạn có thể xem minh họa ở các hình phía dưới mà mình cắt ra từ giấy tờ pháp lý một số dự án chung cư ở Tp HCM.

Tuy vậy, trên thực tế chủ đầu tư thường cung cấp giấy tờ pháp lý ở giai đoạn bán hàng ban đầu, cho F1. Các khách hàng mua lại khi đã có hợp đồng mua bán và nhà đã xây thì không mấy khách hàng đòi và không mấy khách hàng đòi được giấy tờ pháp lý dự án của chủ đầu tư nữa.

2. Tòa nhà mới được xin sau

Trên thực tế việc xin xây dựng thêm tòa nhà hoặc công trình trong dự án là điều vẫn xảy ra. Nghĩa là sau khi đã có giấy tờ phê duyệt dự án, chủ đầu tư xin xây dựng thêm trong phạm vi diện tích đất của dự án đã được phê duyệt, khi mà mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất vẫn còn hoặc có thể điều chỉnh. Việc xin thêm này khác với việc chủ đầu tư mở rộng diện tích dự án hoặc tiến hành thực hiện dự án theo giai đoạn.

Tuy nhiên nếu thực hiện theo trường hợp này không hề dễ vì thường chủ đầu tư ban đầu cũng đã sử dụng tối đa các chỉ tiêu quy hoạch (mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, mật độ dân số…). Đồng thời khi điều chỉnh chủ đầu tư và cơ quan nhà nước phải thực hiện thủ tục xin ý kiến của cộng đồng dân cư xung quanh dự án và khách hàng đã ký hợp đồng mua bán trong dự án. Do đó những khách hàng đã mua cũng sẽ biết việc điều chỉnh xin xây thêm này và chẳng mấy ai lại đồng ý để xây thêm. Như mấy tháng trước có dự án NOXH ở quận 6 chủ đầu tư định xây thêm block thứ 3 ở khu đất còn trống trong dự án, nhưng đa số cư dân không đồng ý cộng thêm thủ tục nhiêu khê quá, thế là chủ đầu tư phải chuyển qua xin hướng mới.

Việc xem xét kỹ giấy tờ pháp lý của BĐS, nhất là đối với dự án sẽ giúp khách hàng mua đánh giá đúng và nhận biết được nhiều vấn đề.






Nguồn bài viết:
https://www.facebook.com/groups/368240690839113/permalink/482463372750177
Đã được chia sẻ 0 lần, thích 0 lần.

Leave a comment

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *